آخر طرح في عزيزي فلورنس الآن — تحديث 5 سبتمبر 2026
هذه هي المعلومات التي أتعامل معها في الطرح الحالي، وأحدّث هذا القسم كلما نزل Cluster أو Price List جديد:
• Expression of Interest (EOI): 60,000 درهم بحسب مواد الإطلاق الحالية.
• إغلاق نافذة EOI الحالية: 9 سبتمبر 2026.
• فعالية ما قبل الإطلاق: 10 سبتمبر 2026 في Conrad Dubai بحسب مواد الطرح الحالية.
• السعر الابتدائي: 1,890,000 درهم لتاون هاوس 3 غرف.
• السعر المعلن للقدم عند البداية: حوالي 850 درهماً للقدم المربعة بحسب مواد الإطلاق.
• خطة الدفع: 30% قبل التسليم و70% عند التسليم.
• التسليم المعلن في مواد الطرح الحالية: 31 يوليو 2029.
• التركيز الظاهر في مخطط الطرح الذي اطلعت عليه: Lucardo وVersilia. المخزون الفعلي يتغير، لذلك لا أعتمد اسم الـCluster وحده قبل رؤية أحدث Availability Sheet.
إذا كنت تقرأ هذه الصفحة بعد تاريخ آخر تحديث، لا تعتمد على الأرقام القديمة. أطلب دائماً أحدث Price List وAvailability للوحدة نفسها قبل أي تحويل.
عزيزي فلورنس في دقيقة: ما هو المشروع فعلياً؟
Azizi Florence أو عزيزي فلورنس هو مجتمع سكني رئيسي في الشارقة، وليس مشروع فلل صغيراً أو Cluster واحداً.
بحسب الـData Sheet وMasterplan الخاصين بالمشروع:
• مساحة الأرض: 30 مليون قدم مربعة تقريباً.
• المساحة المبنية المخططة: 29 مليون قدم مربعة تقريباً.
• عدد الوحدات المخطط: 10,702 وحدة.
• تاون هاوس: 6,070 وحدة.
• فلل مستقلة: 1,132 فيلا.
• شقق: 3,500 شقة.
• عدد السكان المخطط: حوالي 49,000 شخص.
• المساحات الخضراء: 25% من الأرض.
• الحديقة المركزية Signature Central Park: حوالي 1.7 مليون قدم مربعة.
• 7 حدائق ضمن التطوير.
• 12 Clubhouse.
• 18 مسبحاً مجتمعياً.
• 12 نادياً رياضياً/جيم.
• 2 مسجد جمعة و6 مصليات بحسب الـData Sheet.
• مدرسة مخطط لها بطاقة تقارب 1,000 طالب.
• Community Mall بمساحة تقارب 700,000 قدم مربعة بحسب الـData Sheet.
• مساحات Retail أخرى مذكورة بحوالي 600,000 قدم مربعة.
• 16 مطعماً ومقهى مخططاً داخل Signature Central Park.
• 837 موقفاً في منطقة الحديقة المركزية مع مرافق شحن سيارات كهربائية.
• 32 منطقة أنشطة داخل الحديقة المركزية.
• 60 كم تقريباً من الـGreen Sikka ومسارات الوصول الخلفية.
• 49 كم تقريباً شبكة طرق داخل المخطط.
• 12 كم تقريباً مسارات جري ودراجات.
• 6 بوابات دخول وخروج من الطرق الخارجية، و6 نقاط وصول من الطريق الدائري الداخلي بحسب الـData Sheet.
هذه الأرقام هي سبب أنني أتعامل مع Florence كـمدينة سكنية تُطرح على مراحل، وليس كإطلاق ينتهي بعد بيع أول 1,000 وحدة.
أرقام مهمة لا يقولها لك البروشور مباشرة
هنا يبدأ التحليل الحقيقي.
1. أكثر من نصف المشروع تاون هاوس
من أصل 10,702 وحدة:
• التاون هاوس يمثل تقريباً 56.7% من عدد الوحدات.
• الشقق تقريباً 32.7%.
• الفلل المستقلة فقط حوالي 10.6% من عدد الوحدات.
هذا لا يعني أن كل فيلا نادرة أو سترتفع تلقائياً، لكنه يعني أن الـStandalone Villas هي الأقل عدداً من حيث عدد الوحدات، لذلك اختيار الفيلا الصحيحة قد يعطيك منتجاً أقل تكراراً من التاون هاوس.
2. الـ25% خضرة تعني تقريباً 7.5 مليون قدم مربعة
إذا كان 25% من 30 مليون قدم مربعة مخصصاً للمساحات الخضراء، فنحن نتكلم حسابياً عن حوالي 7.5 مليون قدم مربعة من المساحات الخضراء ضمن الرؤية الرئيسية للمشروع.
3. الحديقة المركزية وحدها تقارب 39 فداناً
1.7 مليون قدم مربعة تعادل تقريباً 39 فداناً. لذلك موقع الوحدة بالنسبة للحديقة ليس تفصيلاً صغيراً؛ لكنه أيضاً لا يبرر دفع أي Premium بلا حساب.
4. شبكة المشي الخضراء أطول من شبكة الطرق
الـData Sheet يذكر حوالي 60 كم من Green Sikka مقابل 49 كم من شبكة الطرق. حسابياً، شبكة الحركة الخضراء أطول بحوالي 22% من شبكة الطرق الداخلية.
هذا رقم مهم إذا كنت تشتري للسكن العائلي، لأنه يعطينا فكرة عن فلسفة التخطيط، وليس فقط عدد الأشجار في الرندر.
5. الكثافة المخططة تقارب 4.6 أشخاص لكل منزل
49,000 ساكن مخطط ÷ 10,702 وحدة = حوالي 4.6 أشخاص لكل وحدة كمعدل تخطيطي بسيط.
لا أستخدم هذا كرقم إشغال فعلي، لكنه مفيد لفهم أن المشروع مبني أساساً على عائلات، وليس فقط مستثمرين يشترون وحدات صغيرة.
6. المرافق لازم تنقرأ مقابل عدد المنازل
على مستوى المخطط كله، 12 Clubhouse تعني حسابياً واحداً لكل حوالي 892 منزلاً، و18 مسبحاً مجتمعياً تعني مسبحاً لكل حوالي 595 منزلاً، قبل معرفة التوزيع النهائي لكل Cluster.
لهذا لا أشتري عبارة "عشرات المرافق" وحدها. أسأل: أي مرفق قريب من وحدتي فعلياً؟ وأي Cluster يخدمه؟
فلل للبيع في الشارقة: أين يدخل عزيزي فلورنس في السوق؟
إذا كنت تبحث عن فلل للبيع في الشارقة، Florence يدخل فئة مختلفة عن شراء فيلا جاهزة مستقلة في حي قديم.
أنت هنا تشتري:
• مجتمعاً Master-planned قيد التطوير.
• فيلا أو تاون هاوس ضمن بنية خدمات ومرافق مشتركة.
• منتجاً يطرح على مراحل، وبالتالي سعر اليوم ليس بالضرورة سعر المرحلة القادمة.
• عقاراً يحتاج تقييم المطور، الـSPA، تسجيل المشروع، الحسابات، وخطة الدفع، وليس فقط شكل الفيلا.
بالنسبة لي، سؤال "أريد فيلا في الشارقة من مطور قوي" ناقص.
السؤال الصحيح:
هل هذه الفيلا نفسها جيدة داخل مشروع المطور؟
اسم عزيزي مهم، لكن الذي سيحدد جودة صفقتك أكثر هو سعر الدخول، Plot، Layout، Cluster، الدفعات، والمنافسة التي ستكون موجودة وقت إعادة البيع.
أسعار عزيزي فلورنس 2026
الأسعار الابتدائية في مواد الطرح الحالية بتاريخ 5 سبتمبر 2026:
تاون هاوس 3 غرف
يبدأ تقريباً من 1,890,000 درهم.
تاون هاوس 4 غرف
يبدأ تقريباً من 2,260,000 درهم.
فيلا مستقلة 4 غرف
تبدأ تقريباً من 3,350,000 درهم.
فيلا مستقلة 5 غرف
تبدأ تقريباً من 4,200,000 درهم.
فيلا مستقلة 6 غرف
تبدأ تقريباً من 4,950,000 درهم.
هذه أسعار بداية وليست Price List لكل Plot. قد يكون هناك فرق بين Middle وCorner، بين صف داخلي وصف على الحديقة، وبين Cluster وآخر.
كم تحتاج فعلياً من الكاش؟ مو بس 10%
هذه النقطة أهم من سعر الإعلان.
خطة الطرح الحالية هي تقريباً:
• 10% عند الحجز.
• 5% بعد 90 يوماً.
• 5% بعد 270 يوماً.
• 5% بعد 450 يوماً.
• 5% بعد 630 يوماً.
• 70% عند التسليم.
يعني المبلغ قبل التسليم = 30% من سعر العقار.
تاون هاوس 3 غرف — 1.89 مليون
• 10% عند الحجز: 189,000 درهم.
• كل دفعة 5%: 94,500 درهم.
• إجمالي 30% قبل التسليم: 567,000 درهم.
• 70% عند التسليم: 1,323,000 درهم.
تاون هاوس 4 غرف — 2.26 مليون
• 10%: 226,000 درهم.
• كل 5%: 113,000 درهم.
• إجمالي 30%: 678,000 درهم.
• 70% عند التسليم: 1,582,000 درهم.
فيلا 4 غرف — 3.35 مليون
• 10%: 335,000 درهم.
• كل 5%: 167,500 درهم.
• إجمالي 30%: 1,005,000 درهم.
• 70% عند التسليم: 2,345,000 درهم.
فيلا 5 غرف — 4.20 مليون
• 10%: 420,000 درهم.
• كل 5%: 210,000 درهم.
• إجمالي 30%: 1,260,000 درهم.
• 70% عند التسليم: 2,940,000 درهم.
فيلا 6 غرف — 4.95 مليون
• 10%: 495,000 درهم.
• كل 5%: 247,500 درهم.
• إجمالي 30%: 1,485,000 درهم.
• 70% عند التسليم: 3,465,000 درهم.
لا أضيف مبلغ الـEOI البالغ 60,000 درهم فوق هذه الأرقام تلقائياً، لأن طريقة احتسابه أو رده أو تحويله إلى دفعة حجز يجب أن تكون مكتوبة بوضوح في نموذج EOI الحالي قبل الدفع.
رسوم دائرة التسجيل العقاري في الشارقة: 2% أم 4%؟
هذه معلومة لازم تدخل بالحسبة من أول يوم.
وفق قرار المجلس التنفيذي رقم 37 لسنة 2024 بشأن تنظيم مشاريع التطوير العقاري في إمارة الشارقة، والساري من 1 مايو 2025:
• المشتري الإماراتي أو من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي: 2% من قيمة العقد.
• المشتري من الجنسيات الأخرى: 4% من قيمة العقد.
• القرار يذكر أيضاً 1% على البائع.
هذه هي الرسوم القياسية. قد تصدر تخفيضات خاصة لمعارض أو فترات محددة، فلا تخلط بين عرض حكومي مؤقت والرسم الأساسي.
كم تصبح رسوم التسجيل على أسعار Florence؟
تاون هاوس 3 غرف — 1.89 مليون
• إماراتي/خليجي 2%: 37,800 درهم.
• جنسية أخرى 4%: 75,600 درهم.
تاون هاوس 4 غرف — 2.26 مليون
• 2%: 45,200 درهم.
• 4%: 90,400 درهم.
فيلا 4 غرف — 3.35 مليون
• 2%: 67,000 درهم.
• 4%: 134,000 درهم.
فيلا 5 غرف — 4.20 مليون
• 2%: 84,000 درهم.
• 4%: 168,000 درهم.
فيلا 6 غرف — 4.95 مليون
• 2%: 99,000 درهم.
• 4%: 198,000 درهم.
كم تحتاج تقريباً عند البداية إذا جمعنا 10% + رسم المشتري؟
من دون احتساب أي رسوم إدارية أخرى ومن دون افتراض طريقة احتساب الـEOI:
3 غرف
• إماراتي/خليجي: حوالي 226,800 درهم.
• جنسية أخرى: حوالي 264,600 درهم.
4 غرف تاون هاوس
• إماراتي/خليجي: حوالي 271,200 درهم.
• جنسية أخرى: حوالي 316,400 درهم.
4 غرف فيلا
• إماراتي/خليجي: حوالي 402,000 درهم.
• جنسية أخرى: حوالي 469,000 درهم.
5 غرف فيلا
• إماراتي/خليجي: حوالي 504,000 درهم.
• جنسية أخرى: حوالي 588,000 درهم.
6 غرف فيلا
• إماراتي/خليجي: حوالي 594,000 درهم.
• جنسية أخرى: حوالي 693,000 درهم.
هذه هي الحسبة التي أريد المشتري يعرفها قبل أن يسمع فقط "10% وتحجز".
التملك للعقارات في الشارقة: هل الأجانب يقدروا يشتروا؟
القانون في الشارقة تغيّر بشكل مهم.
بحسب تعديل قانون التسجيل العقاري في الشارقة الصادر في 2022، يمكن منح حق التملك لغير مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون ضمن مناطق ومشاريع التطوير العقاري وفق الضوابط التي يحددها المجلس.
مواد Florence التسويقية الحالية تعرض المشروع على أنه Freehold لجميع الجنسيات.
لكن أنا ما أكتفي بكلمة Freehold في إعلان.
قبل أي شراء لمقيم أو أجنبي، أتحقق من:
• تسجيل المشروع لدى دائرة التسجيل العقاري بالشارقة.
• أن المشروع/المرحلة تسمح بنوع التملك المعروض للمشتري.
• اسم المشتري والجنسية كما ستظهر في العقد.
• نوع الحق المكتوب في SPA.
• آلية تصديق عقد البيع المبدئي.
• الرسوم الفعلية المطلوبة وقت التسجيل.
هذا مهم جداً لمن يبحث عن:
التملك في الشارقة للأجانب
أو
هل السوري يستطيع شراء عقار في الشارقة؟
أو
هل العراقي أو السعودي أو الأردني يقدر يشتري في الشارقة؟
الجنسية وحدها ليست الشيء الوحيد؛ المشروع المعتمد ونوع الحق والتسجيل الرسمي أهم.
هل فعلاً يوجد طلب عقاري قوي في الشارقة؟
نعم، وفيه أرقام رسمية حديثة.
بحسب بيانات دائرة التسجيل العقاري المنشورة عبر الشارقة 24 عن النصف الأول من 2026:
• قيمة التداولات العقارية وصلت لحوالي 29.5 مليار درهم في النصف الأول من 2026.
• نمو القيمة حوالي 9.3% مقارنة بالفترة نفسها من 2025.
• عدد المعاملات بلغ حوالي 59,460 معاملة بنمو 23.7%.
• السوق جذب مستثمرين من 121 جنسية.
• استثمارات المستثمرين العرب وصلت لحوالي 5 مليارات درهم.
• السوريون سجلوا 1,163 عقاراً في البيانات المنشورة، والأردنيون 670، والعراقيون 668، والمصريون 662.
هذا لا يعني أن Florence سيرتفع تلقائياً، لكنه يثبت أن قرار شراء فيلا في الشارقة اليوم يتم داخل سوق فعلي يجذب رؤوس أموال متعددة الجنسيات، وليس سوقاً محلياً مغلقاً.
موقع عزيزي فلورنس في الشارقة
المشروع في أم فنين بالشارقة وعلى اتصال قريب بشارع الشيخ محمد بن زايد E311 بحسب مواد الموقع والخرائط التسويقية.
الخريطة التي اطلعت عليها تضع المشروع قريباً من:
• مطار الشارقة الدولي.
• المدينة الجامعية.
• الجامعة الأمريكية في الشارقة.
• نادي الشارقة للجولف والرماية.
• طرق E311 وS137 وS134.
• مناطق الرحمانية والحوشي والسيف ومحيط عجمان.
أرقام الدقائق في الخرائط التسويقية تقريبية وتتغير مع الزحمة والمدخل الفعلي لكل Cluster. لذلك قبل شراء Plot، لا أكتفي بعبارة "10 دقائق من المطار". أجرب الطريق في وقت الذروة، وأقيس من بوابة الـCluster نفسها.
المخطط الرئيسي: 6 Clusters لازم تحفظ أسماءهم من اليوم
المخطط يقسم Florence إلى ست مراحل/مجموعات سكنية رئيسية:
Azizi Lucardo
في الجهة الشمالية الشرقية من المخطط، وقريب نسبياً من جهة المدخل الرئيسي في الـMasterplan المتاح.
Azizi Versilia
في الجهة الشمالية الغربية، وقريب أيضاً من جهة المدخل الرئيسي الظاهرة في المخطط.
Azizi Pienza
في الجهة الشرقية من المخطط.
Azizi Bellarno
في الجزء الأوسط، قريب من العمود الأخضر المركزي.
Azizi Siena
في الجهة الجنوبية الغربية.
Azizi Soffiano
في الجهة الجنوبية الشرقية.
أنا أضع أسماء المراحل الستة هنا من الآن لأن كل طرح جديد سيخلق بحثاً جديداً على Google:
"عزيزي لوكاردو" — "Azizi Lucardo" — "عزيزي فيرسيليا" — "Azizi Versilia" — "عزيزي بينزا" — "Azizi Pienza" — "عزيزي بيلارنو" — "Azizi Bellarno" — "عزيزي سيينا" — "Azizi Siena" — "عزيزي سوفيانو" — "Azizi Soffiano".
بدل ما أصنع صفحة جديدة تنافس هذه الصفحة كل مرة، سأحدث هذا الدليل نفسه مع كل إطلاق.
Lucardo أم Versilia؟ لا تختار الاسم، اختار الـPlot
من المخطط، Lucardo وVersilia قريبان من منطقة المدخل الرئيسية مقارنة ببقية الـClusters.
هذا يمكن أن يكون ممتازاً لشخص يهمه الخروج السريع إلى الطريق، لكنه يجعلني أفحص وحدات الصفوف القريبة من الحركة أكثر من غيرها من ناحية:
• ضجيج السيارات.
• حركة الدخول والخروج.
• قرب البوابات.
• الخصوصية.
• مواجهة الشارع الخارجي.
• المباني أو الأراضي المجاورة خارج حدود المشروع.
أما الصفوف الداخلية أو القريبة من المساحات الخضراء فقد تكون أهدأ، لكن قد يكون عليها Premium سعري.
لهذا لا أقول لك Lucardo أفضل من Versilia أو العكس بشكل أعمى. أقول لك: أرسل لي أرقام الوحدات المتاحة وأنا أقارن Plot مقابل Plot.
تاون هاوس في الشارقة: 3 غرف Middle أم Corner؟
هنا يوجد فرق ذكي لا يظهر من عبارة "3 غرف" فقط.
بحسب مخططات المشروع المتداولة:
3 غرف Middle
• الأرض: حوالي 1,614 قدم².
• المساحة القابلة للبيع: حوالي 2,214 قدم².
• المساحة المبنية: حوالي 2,654 قدم².
3 غرف Corner
• الأرض: حوالي 1,937 قدم².
• المساحة القابلة للبيع: حوالي 2,387 قدم².
• المساحة المبنية: حوالي 2,808 قدم².
ماذا يعني هذا؟
الـCorner يعطيك تقريباً:
• 20% أرض أكثر.
• لكن فقط حوالي 7.8% مساحة قابلة للبيع أكثر.
• وحوالي 5.8% مساحة بناء أكثر.
إذا كان Premium سعر الـCorner صغيراً وموقع القطعة ممتازاً، فأنا قد أفضله لعائلة أو لإعادة البيع لأنه يعطيك فرق أرض وحديقة وخصوصية أكبر من فرق المساحة الداخلية.
أما إذا كان Premium كبيراً، ممكن الـMiddle يعطيك Value أفضل لكل درهم.
تاون هاوس 4 غرف Middle أم Corner؟
4 غرف Middle
• الأرض: حوالي 1,937 قدم².
• المساحة القابلة للبيع: حوالي 2,600 قدم².
• المساحة المبنية: حوالي 3,264 قدم².
4 غرف Corner
• الأرض: حوالي 2,260 قدم².
• المساحة القابلة للبيع: حوالي 2,711 قدم².
• المساحة المبنية: حوالي 3,383 قدم².
الـCorner هنا يعطي تقريباً:
• 16.7% أرض أكثر.
• حوالي 4.3% مساحة قابلة للبيع أكثر.
• حوالي 3.6% مساحة بناء أكثر.
يعني في 4 غرف، الفائدة الرئيسية من الـCorner ليست أن البيت من الداخل أكبر بكثير؛ الفائدة الحقيقية هي الأرض والحديقة والواجهات والخصوصية.
هذا هو النوع من المقارنة الذي أستخدمه قبل دفع Premium على كلمة Corner.
فلل الشارقة في Florence: 4 غرف أم 5 أم 6؟
فيلا 4 غرف
المقاسات المنشورة في مواد المخططات تدور حول:
• أرض: 3,363 قدم².
• Saleable: 3,822 قدم².
• BUA: 4,349 قدم².
• سعر بداية حالي: حوالي 3.35 مليون درهم.
هذه بالنسبة لي نقطة دخول منطقية لشخص يريد Standalone Villa وليس تاون هاوس.
فيلا 5 غرف
مواد المشروع التي اطلعت عليها تعرض 5 غرف بتصميمين Type A وType B.
الأرقام الأساسية المنشورة تدور حول:
• أرض: 3,767 قدم².
• Saleable: 4,635 قدم².
• BUA: 5,349 قدم².
• سعر بداية حالي: حوالي 4.20 مليون درهم.
المخططات تظهر Ground Floor + First Floor + Roof Floor، لذلك لا أقارنها فقط بعدد الغرف. أفحص استخدام الطابق العلوي، مساحة الجلسات، موقع المسبح، الحديقة، ومدى استفادتك فعلياً من المساحة.
فيلا 6 غرف
المواد التي اطلعت عليها تعرض Type A وType B وType C.
الأرقام الأساسية المنشورة تدور حول:
• أرض: 4,843 قدم².
• Saleable: 4,955 قدم².
• BUA: 5,948 قدم².
• سعر بداية حالي: حوالي 4.95 مليون درهم.
هذه أعلى فئة فلل في الإطلاق الحالي، وتظهر المخططات حدائق خلفية منسقة ومسبحاً ضمن التصور التصميمي لبعض الأنواع.
لكن لا أشتري 6 غرف فقط لأنها الأكبر.
أسأل:
• هل الـPlot يبرر فرق السعر؟
• هل الواجهة Park-facing فعلياً؟
• هل الإطلالة مستمرة؟
• هل هناك شارع أو مرفق عام خلف الفيلا؟
• كيف يستخدم الطابق العلوي؟
• هل Type A أو B أو C أنسب لعائلتي؟
• ما Premium هذا التصميم مقارنة بفيلا 5 غرف؟
5 غرف Type A أم Type B؟
الملفات المعمارية للمشروع تعرض تصميمين مختلفين للـ5 غرف.
Type A يميل بصرياً إلى خطوط معاصرة نظيفة وواجهات زجاجية واضحة، بينما Type B يستخدم طبقات وتراسات وخامات أكثر دفئاً في التعبير المعماري.
لكن قراري لا يكون على الواجهة.
أقارن:
• مكان غرفة الضيف.
• حركة العائلة بين الصالة والحديقة.
• علاقة المطبخ بمنطقة الطعام.
• موقع المسبح.
• الخصوصية من الجيران.
• فتحات الزجاج واتجاه الشمس.
• مساحة الـRoof Floor واستعمالها.
• Plot الفعلي.
إذا Layout مناسب لك لكن Plot سيئ، لا تنقذك واجهة أجمل.
6 غرف Type A أم B أم C؟
وجود ثلاثة Types للـ6 غرف ممتاز، لكنه يعني أيضاً أن كلمة "6 غرف" ليست منتجاً واحداً.
أريد مقارنة:
• الواجهة والعمق.
• توزيع غرف النوم.
• الطابق العلوي.
• الـFamily Lounge.
• المسبح والحديقة الخلفية.
• المسافات الجانبية.
• موقع الدرج والمصعد.
• دخول الضوء.
• اتجاه الشمس.
• موقع الوحدة في صف الفلل.
بالنسبة لي، أفضل 6 غرف ليست الأغلى؛ هي التي تجمع Plot قوي + Layout يناسب المستخدم النهائي + Premium منطقي.
أفضل Plot في عزيزي فلورنس: هذه فلترتي قبل الحجز
قبل ما أقول لك "احجز هذه الوحدة"، أمرر كل Plot على هذه القائمة:
1. اتجاه الشمس
أفحص الواجهة والحديقة في الصباح والعصر، وليس كلمة North أو South فقط.
2. Park-facing الحقيقي
هل فعلاً أمامك مساحة خضراء مفتوحة أم ممر ضيق أو Parking أو منشأة؟
3. استمرارية الإطلالة
هل يمكن أن يأتي مبنى أو مرحلة أخرى أمامك؟
4. بعد الوحدة عن المدخل
قريب جداً = خروج أسرع لكن حركة أعلى. بعيد جداً = هدوء أكثر لكن دخول أطول.
5. الشارع الداخلي
Corner على تقاطع ليس دائماً أفضل من Middle هادئ.
6. المرافق
قرب Clubhouse ممتاز لعائلة تستخدمه، لكنه قد يعني حركة وصوتاً أكثر.
7. المسجد والمدرسة
القرب قد يكون ميزة كبيرة لعائلة، وعيباً لشخص يريد هدوءاً مطلقاً.
8. الكهرباء والخدمات
لا أحب Plot ملاصقاً لمنشأة خدمات إذا يوجد بديل بنفس السعر.
9. الجيران
أفحص عدد الواجهات المكشوفة والمسافة إلى الفيلا المقابلة.
10. شكل الأرض
المساحة وحدها لا تكفي. أرض مستطيلة قابلة للاستخدام قد تكون أفضل من مساحة أكبر مشوهة.
11. فرق السعر
كل Premium لازم يكون له سبب يفهمه المشتري القادم بعدك.
12. المشتري التالي
أسأل: إذا بعت بعد 4 أو 6 سنوات، هل أستطيع شرح ميزة هذه الوحدة بجملة واحدة؟
إذا لا، ما بدفع Premium كبير.
أي وحدة أختار حسب ميزانيتي؟
ميزانية حول 1.9–2.1 مليون
أبدأ من تاون هاوس 3 غرف، وأركز على أفضل Plot ممكن بدل دفع Premium مبالغ فيه فقط للـCorner.
ميزانية 2.25–2.6 مليون
أدخل تاون هاوس 4 غرف، وهنا مقارنة Middle vs Corner مهمة جداً لأن فرق الأرض أكبر من فرق المساحة الداخلية.
ميزانية 3.3–3.8 مليون
أفحص فيلا مستقلة 4 غرف. هذه أول فئة تعطيك فصل واضح عن منتج التاون هاوس.
ميزانية 4.1–4.6 مليون
أفحص 5 غرف Type A وType B وأختار حسب Plot والحديقة والتوزيع، لا حسب الواجهة فقط.
ميزانية 4.9 مليون+
أفحص 6 غرف A/B/C، لكن لا أرفع الميزانية فقط لأن 6 غرف تبدو "أفخم". أريد أن أعرف ما الذي أكسبه فعلياً مقابل فرق السعر.
هل عزيزي فلورنس استثمار جيد؟
ممكن يكون صفقة قوية، وممكن تشتري نفس المشروع بشكل سيئ.
أنا أرى 6 نقاط إيجابية محتملة:
• سعر دخول أولي منخفض نسبياً مقارنة بكثير من المجتمعات الجديدة في الإمارات بحسب السعر المعلن للقدم.
• حجم Masterplan كبير جداً.
• خليط سكني من شقق وتاون هاوس وفلل يخلق قاعدة مستخدمين متنوعة.
• الفلل المستقلة تشكل حوالي 10.6% فقط من عدد الوحدات المخطط، ما يجعلها أقل تكراراً عددياً من التاون هاوس.
• قرب E311 يعطي المشروع اتصالاً إقليمياً مهماً للشارقة ودبي.
• السوق العقاري في الشارقة نفسه سجل نمواً قوياً في النصف الأول من 2026 بحسب دائرة التسجيل العقاري.
لكن عندي مخاطر واضحة:
• 10,702 وحدة رقم كبير، وبالتالي يوجد معروض داخلي كبير على المدى الطويل.
• كل Cluster جديد قد ينافس الوحدات السابقة عند إعادة البيع.
• 70% عند التسليم مبلغ ضخم؛ المشتري الذي لا يخطط له من اليوم قد ينضغط لاحقاً.
• المشروع ما زال في بداية رحلته، وبالتالي التنفيذ الفعلي للمرافق أهم من الرندر.
• سعر القدم الجذاب لا يعني أن كل Plot بنفس الجودة.
• Resale قبل التسليم يعتمد على شروط العقد والسوق والتقدم في المشروع، وليس على رغبتك وحدها.
أخطر نقطة في خطة 30/70
الناس تحب 30/70 لأنها تقول: "بدفع قليل اليوم والباقي بعدين."
أنا أشوفها بالعكس:
70% عند التسليم هو أكبر التزام في الصفقة.
على فيلا 5 غرف بسعر 4.2 مليون، أنت تتكلم عن 2.94 مليون درهم عند التسليم.
وعلى 6 غرف 4.95 مليون، أنت تتكلم عن 3.465 مليون درهم.
قبل الحجز لازم أعرف من أين سيأتي هذا المبلغ:
• كاش؟
• بيع أصل؟
• تمويل؟
• دخل أعمال؟
• إعادة بيع العقار قبل التسليم؟
إذا الجواب الوحيد "أكيد ببيعها قبل"، فأنا لا أعتبر الخطة آمنة.
هل التاون هاوس أفضل للاستثمار أم الفيلا؟
لا يوجد جواب واحد.
التاون هاوس
عادةً سعر دخوله أقل وعدد المشترين المحتملين أوسع، لكن Florence نفسه سيحتوي على 6,070 تاون هاوس، لذلك يجب اختيار Unit مميزة ضمن عدد كبير.
الفيلا المستقلة
سعر الدخول أعلى، لكن عدد الفلل المخطط 1,132 فقط. إذا كانت الأرض والـPlot والـLayout قوية، قد يكون المنتج أوضح للمستخدم النهائي الثري.
أنا لا أختار على "ROI" ورقي. أختار على من سيشتري مني لاحقاً ولماذا سيختار وحدتي من بين كل المعروض؟
فلورنس أم مسار أم حيان في الشارقة؟
لا أضع Winner واحد للجميع.
Florence يناسبك أكثر إذا:
• تريد دخول مبكر في Masterplan جديد جداً.
• تريد 30/70.
• تريد الاختيار بين تاون هاوس وStandalone Villa ضمن نفس المشروع.
• ترى قيمة في سعر الدخول الحالي والمراحل المتتابعة.
• تستطيع تحمل 70% عند التسليم.
مشروع أكثر نضجاً قد يناسبك أكثر إذا:
• تريد رؤية تنفيذ ومجتمع قائم بدرجة أكبر.
• تريد تقدير إيجار أو إعادة بيع من معاملات قائمة.
• لا تريد انتظار سنوات حتى تكتمل مراحل كثيرة.
المقارنة الصحيحة ليست اسم ضد اسم؛ هي:
سعر + أرض + BUA + Plot + خطة دفع + تسليم + معروض مستقبلي + مستخدم نهائي.
هل أشتري في أول طرح أم أنتظر Cluster لاحق؟
أول طرح قد يعطيك:
• سعر دخول أبكر.
• اختيار أوسع للوحدات.
• فرصة التقاط Plot مميز قبل كثرة الطلب.
لكن الانتظار قد يعطيك:
• رؤية أوضح للتنفيذ.
• معلومات أكثر عن التصميم والمرافق.
• قدرة على مقارنة سعر المرحلة الجديدة بسعر أول مرحلة.
أنا لا أشتري "أول طرح" لمجرد أنه الأول.
أشتري أول طرح إذا:
السعر جيد + الـPlot ممتاز + الخطة مناسبة + عندي قدرة على الإكمال.
إذا واحدة من هذه الأربع ناقصة، كلمة "Pre-launch" ما تقنعني.
لمن يناسب Florence فعلاً؟
يناسبك أكثر إذا:
• تبحث عن فيلا في الشارقة ضمن مجتمع جديد كبير.
• تريد تاون هاوس في الشارقة بسعر دخول أقل من الفلل المستقلة.
• تريد تملكاً في مشروع تطوير عقاري يسمح بشراء جنسيات متعددة وفق الضوابط.
• تفضل مشروعاً على E311 مع وصول للشارقة ودبي.
• تستطيع الالتزام بخطة دفع تنتهي بـ70% عند التسليم.
• تريد اختيار Plot بعناية وتستطيع الانتظار حتى 2029 تقريباً بحسب الجدول الحالي.
• هدفك سكن عائلي طويل أو استثمار متوسط/طويل المدى.
قد لا يناسبك إذا:
• تحتاج سكناً جاهزاً الآن.
• تعتمد على إيجار من أول شهر.
• لا تملك خطة واضحة للـ70% الأخيرة.
• تريد مضاربة سريعة فقط.
• لا تتحمل مخاطر مشروع ضخم يطلق مخزوناً جديداً على مراحل.
إذا كنت تشتري من خارج الإمارات
قبل تحويل EOI أو Booking:
اطلب اسم المشروع والمرحلة والوحدة مكتوباً.
اطلب أحدث Price List وAvailability.
راجع Plot على الـMasterplan.
اطلب Floor Plan لنوع الوحدة الفعلي.
افهم هل السعر مبني على Saleable Area أو BUA، ولا تخلط الاثنين.
افهم رسوم التسجيل في الشارقة حسب جنسيتك.
تأكد من كيفية احتساب أو استرداد الـEOI.
راجع SPA وموعد الدفعات والتسليم.
لا تعتمد على وعد واتساب مثل "آخر وحدة" بدون Availability فعلي.
لا تحول إلى حساب شخص أو وسيط. الدفع يكون فقط وفق تعليمات المطور/الحسابات الرسمية بعد التحقق.
ملاحظة مهمة جداً عن المساحات: Plot vs Saleable vs BUA
في Florence تظهر ثلاثة أرقام مختلفة:
Plot Area = مساحة الأرض.
Saleable Area = المساحة التي يعتمد عليها البيع وفق تعريف المشروع.
Built-Up Area (BUA) = إجمالي المساحة المبنية وفق تعريف المخطط.
وهذه الأرقام ليست متساوية.
مثلاً تاون هاوس Corner قد يعطيك أرضاً أكبر بكثير لكن زيادة صغيرة نسبياً في المساحة الداخلية.
لهذا لا أسمح لمقارنة "درهم للقدم" أن تخلط بين نوعين مختلفين من المساحة.
قبل أي مقارنة سعر قدم، اسأل:
السعر لكل أي قدم؟ Saleable؟ BUA؟ Plot؟
تحديث المراحل — Live Cluster Tracker
Azizi Lucardo
الحالة في 5 سبتمبر 2026: ضمن التركيز الحالي الظاهر في مواد المخطط التي اطلعت عليها.
ما أراقبه: Price List، أنواع الوحدات، أفضل الصفوف، الوحدات القريبة من المدخل والحديقة.
Azizi Versilia
الحالة في 5 سبتمبر 2026: ضمن التركيز الحالي الظاهر في مواد المخطط التي اطلعت عليها.
ما أراقبه: فروقات الأسعار عن Lucardo، Corner inventory، صفوف الحديقة والبوابات.
Azizi Pienza
الحالة: سأحدثها هنا عند صدور طرح رسمي/Availability واضح.
الموقع: الجهة الشرقية من المخطط.
Azizi Bellarno
الحالة: سأحدثها هنا مع الإطلاق.
الموقع: وسط المخطط قرب المحور الأخضر.
Azizi Siena
الحالة: سأحدثها هنا مع الإطلاق.
الموقع: الجنوب الغربي.
Azizi Soffiano
الحالة: سأحدثها هنا مع الإطلاق.
الموقع: الجنوب الشرقي.
هذه الصفحة ستبقى نفس المرجع مع كل طرح جديد؛ لن أفتح مقالاً جديداً ينافسها على كلمة Florence.
كيف أختار لك الوحدة؟
إذا أرسلت لي الـAvailability الحالي، لا أرجع لك بـ20 وحدة وأقول "اختار".
أعمل Shortlist من 3 فقط:
الخيار 1 — أفضل قيمة
أفضل توازن بين السعر والـPlot.
الخيار 2 — أفضل وحدة للسكن
خصوصية، حديقة، اتجاه ومرافق.
الخيار 3 — أفضل وحدة لإعادة البيع
ميزة سهلة الفهم لمشتري المستقبل وPremium منطقي.
ثم أشرح لك لماذا اخترت كل وحدة ولماذا استبعدت غيرها.
هذا أهم من أن أقول لك "المشروع ممتاز".
المصادر التي اعتمدت عليها
المصدر الأساسي لبيانات المشروع:
• Masterplan عزيزي فلورنس.
• Data Sheet الخاص بـFlorence.
• مخططات 5 Bedroom Standalone Villa Type A وType B.
• مخططات 6 Bedroom Standalone Villa Type A وType B وType C.
• مواد الطرح والأسعار المتاحة بتاريخ 5 سبتمبر 2026.
للتملك والتسجيل:
• قرار تنظيم مشاريع التطوير العقاري في الشارقة رقم 37 لسنة 2024
• تعديل قانون التسجيل العقاري في الشارقة بشأن تملك غير المواطنين
لبيانات السوق:
• أداء سوق الشارقة العقاري في النصف الأول من 2026
للتأكد من المطور:
• Azizi Developments
FAQ
كم تبدأ أسعار عزيزي فلورنس في الشارقة؟
بحسب مواد الطرح بتاريخ 5 سبتمبر 2026، يبدأ تاون هاوس 3 غرف من حوالي 1.89 مليون درهم، و4 غرف تاون هاوس من 2.26 مليون، والفيلا المستقلة 4 غرف من 3.35 مليون، و5 غرف من 4.20 مليون، و6 غرف من 4.95 مليون درهم. الأسعار تتغير حسب المرحلة والـPlot والتوفر.
ما خطة الدفع في عزيزي فلورنس؟
الخطة الحالية 30/70: 10% عند الحجز، ثم أربع دفعات كل واحدة 5% بعد 90 و270 و450 و630 يوماً، ليصبح المدفوع 30% قبل التسليم، ثم 70% عند التسليم المعلن حالياً في 31 يوليو 2029.
كم رسوم التسجيل العقاري في الشارقة عند شراء Florence؟
وفق الرسوم القياسية الواردة في قرار المجلس التنفيذي رقم 37 لسنة 2024، يدفع المشتري الإماراتي أو الخليجي 2% من قيمة العقد، بينما يدفع المشتري من الجنسيات الأخرى 4%. قد توجد تخفيضات مؤقتة في فعاليات أو فترات محددة، لذلك أتأكد من الرسم المطبق يوم التسجيل.
هل الأجانب يستطيعون التملك في عزيزي فلورنس الشارقة؟
قانون الشارقة يسمح بتملك غير المواطنين ضمن مناطق ومشاريع التطوير العقاري وفق الضوابط، ومواد Florence التسويقية تعرض المشروع كتملك حر لجميع الجنسيات. قبل الدفع يجب التأكد من تسجيل المشروع ونوع الحق المكتوب في عقد البيع المبدئي وSPA للمشتري المحدد.
هل عزيزي فلورنس فلل فقط؟
لا. المخطط يضم 10,702 وحدة تقريباً: 6,070 تاون هاوس، 1,132 فيلا مستقلة و3,500 شقة. لذلك Florence مجتمع متعدد المنتجات وليس مشروع فلل فقط.
ما الفرق بين التاون هاوس والفيلا في عزيزي فلورنس؟
التاون هاوس يبدأ بسعر أقل ويأتي بوحدات Middle وCorner، بينما الفلل 4 و5 و6 غرف مستقلة على أراضٍ أكبر. في التاون هاوس أركز كثيراً على Corner Premium وحجم الأرض، وفي الفيلا أركز على Plot والخصوصية والحديقة والـLayout.
هل Corner أفضل من Middle في عزيزي فلورنس؟
ليس دائماً. في 3 غرف مثلاً، مخطط الـCorner يعطي تقريباً 20% أرضاً أكثر لكن حوالي 7.8% فقط زيادة في Saleable Area. إذا كان فرق السعر منطقي والـPlot جيد قد يكون الـCorner ممتازاً، وإذا كان الـPremium مبالغاً فيه قد تكون وحدة Middle أقوى قيمة.
أي أفضل Lucardo أم Versilia؟
لا أختار بينهما بالاسم. أراجع الوحدات المتاحة داخل كل Cluster: القرب من المدخل، الشارع، الحديقة، Corner أو Middle، الاتجاه، الخصوصية وفارق السعر. أفضل Plot في Cluster أقل شهرة قد يكون أفضل من Plot ضعيف في Cluster مطلوب.
هل عزيزي فلورنس مناسب للاستثمار؟
يمكن أن يناسب الاستثمار متوسط وطويل المدى إذا كان سعر الدخول والـPlot والخطة مناسبين. المشروع كبير وسيطرح مخزوناً على مراحل، لذلك لا أعتمد على اسم المطور أو سعر القدم وحده؛ أبحث عن وحدة لها سبب واضح يجعل المشتري المستقبلي يفضلها.
كيف أختار أفضل فيلا أو تاون هاوس في عزيزي فلورنس؟
أبدأ بالميزانية وعدد الغرف، ثم أقارن أحدث Availability حسب الـCluster والـPlot والاتجاه والقرب من الحديقة والبوابات ونوع الوحدة والمساحة وفرق السعر. بعد ذلك أختصر الخيارات إلى أفضل 3 وحدات بدلاً من اختيار أي وحدة متاحة.
