أسعار شقق بن غاطي ستارفول المتاحة اليوم
يعلن المطور أن الأسعار تبدأ من 759,999 درهم. هذه أرخص وحدة من كل نوع ظهرت في قائمة الوحدات المتاحة على موقع بن غاطي بتاريخ 23 أكتوبر 2026:
| الوحدة | المساحة | السعر | سعر القدم |
|---|---|---|---|
| استوديو | 348 قدم² | 827,999 درهم | 2,379 درهم |
| غرفة نوم | 638 قدم² | 1,276,999 درهم | 2,002 درهم |
| غرفتا نوم | 855 قدم² | 1,974,999 درهم | 2,310 درهم |
المساحات من قائمة المطور، ويذكر Property Finder مساحات أكبر لأنها تشمل الشرفة: الاستوديو من 429 إلى 453 قدم²، والشقة بغرفة نوم من 625 إلى 779 قدم²، والشقة بغرفتين من 856 إلى 1,432 قدم². اطلب مخطط الوحدة بالمساحة الداخلية قبل الحجز.
ماذا تقول الصفقات المسجلة في ستارفول؟
سجلت دائرة الأراضي 5 صفقات في المشروع بين 9 و21 أكتوبر 2026: استوديوهات بأسعار من 739,000 إلى 801,000 درهم (المتوسط نحو 765,000 درهم)، وشقق بغرفة نوم من 1,220,000 إلى 1,235,000 درهم. أي أن الوحدات الأرخص تُباع بسرعة، والمتاح اليوم في الطوابق الأعلى أغلى بنحو 60 ألف درهم للاستوديو.
هل السعر مرتفع؟ مقارنة بصفقات الجداف
قارنت سعر القدم في ستارفول بمتوسط صفقات الشقق على المخطط في الجداف، من آخر 500 صفقة مسجلة لدى دائرة الأراضي بين 17 يوليو و22 أكتوبر 2026:
| الوحدة | سعر القدم في ستارفول | متوسط الجداف على المخطط | الفرق |
|---|---|---|---|
| استوديو | 2,379 درهم | 2,249 درهم | أعلى بنحو 6% |
| غرفة نوم | 2,002 درهم | 1,963 درهم | أعلى بنحو 2% |
| غرفتا نوم | 2,310 درهم | 1,884 درهم | أعلى بنحو 23% |
الخلاصة: الاستوديو والشقة بغرفة نوم قريبان من سعر السوق في الجداف، أما الشقة بغرفتين بمساحة 855 قدم² فأغلى من المتوسط لأنها صغيرة. إذا كنت تبحث عن غرفتين فاطلب النموذج الأكبر (1,432 قدم²) وقارن سعر قدمه.
الجاهز أم على المخطط في الجداف؟
في الفترة نفسها بيعت الاستوديوهات الجاهزة في الجداف بمتوسط 860,000 درهم، والشقق الجاهزة بغرفة نوم بمتوسط 1,208,000 درهم (1,558 درهماً للقدم)، والشقق الجاهزة بغرفتين بمتوسط 2,000,000 درهم. الاستوديو الجديد في ستارفول أرخص من الجاهز، لكن الشقة بغرفة نوم أغلى للقدم بنحو 28%. إذا كان هدفك دخلاً إيجارياً فورياً فقارن أولاً مع الشقق الجاهزة بالتقسيط.
خطة الدفع والكاش المطلوب
الخطة الأساسية بحسب Property Finder هي 20/50/30: تدفع 20% عند الحجز، و50% خلال الإنشاء، و30% عند الإنجاز، والإنجاز المتوقع في سبتمبر 2028. وتظهر في قائمة المطور خيارات أخرى لبعض الوحدات: 50/20/30 و70/30 والدفع الكامل. تختلف الخطة من وحدة لأخرى، فاطلب عرض السعر للوحدة نفسها.
مثال على استوديو بسعر 827,999 درهم: تدفع عند الحجز 165,600 درهم (20%) مع 33,120 درهم رسوم دائرة الأراضي (4%)، أي نحو 198,720 درهم قبل الرسوم الإدارية. ثم 414,000 درهم موزعة على فترة الإنشاء، و248,400 درهم عند الإنجاز. لا يوجد تقسيط بعد التسليم، فجهّز دفعة الإنجاز نقداً أو بتمويل عقاري.
العائد الإيجاري المتوقع
بناءً على متوسط عقود الإيجار الجديدة في الجداف (300 عقد بين 13 و22 أكتوبر 2026):
| الوحدة | متوسط الإيجار السنوي | العائد الإجمالي |
|---|---|---|
| استوديو | 50,000 درهم | 6.0% |
| غرفة نوم | 68,200 درهم | 5.3% |
| غرفتا نوم | 80,200 درهم | 4.1% |
رسوم الخدمة المتوقعة نحو 15 درهماً للقدم سنوياً، وهو تقدير لأن المطور لم يعلنها بعد. على هذا التقدير يصبح العائد الصافي للاستوديو قرابة 5.4%، وهو عائد جيد لمشروع جديد على بعد دقائق من وسط دبي.
الموقع والمسافات
يقع البرج في الجداف بواجهة مباشرة على شارع الشيخ راشد، ويطل على أفق دبي وخور دبي وواجهة الجداف المائية. بحسب المطور:
- مطار دبي الدولي نحو 6 دقائق.
- برج خليفة ودبي مول نحو 8 دقائق.
- الخليج التجاري ودبي فستيفال سيتي نحو 9 دقائق.
- محطة مترو الجداف نحو 5 دقائق، ومحطة قطار الاتحاد المستقبلية قريبة من المشروع.
- وصول سريع إلى شارع الشيخ زايد وشارع الخيل وشارع عود ميثاء.
المبنى والمرافق
ستارفول برج سكني من 19 طابقاً بواجهات زجاجية: طابقان تحت الأرض، وطابق أرضي بمحلات تجارية، و4 طوابق منصة، و14 طابقاً سكنياً، وسطح. الوحدات استوديو وشقق بغرفة وغرفتين فقط.
- مسبح للبالغين ومسبح للأطفال وجاكوزي، مع منطقة استلقاء ودش خارجي.
- نادٍ رياضي مع غرف تبديل، ومنصة خارجية لليوغا والتمارين.
- مرصد على السطح لمشاهدة النجوم، ومنطقة جلوس للعائلات، وملعب أطفال.
- حدائق ومطاعم وكاميرات مراقبة.
نقاط القوة ومخاطر أراقبها
نقاط القوة
- موقع مركزي على بعد دقائق من وسط دبي والمطار، بسعر دخول تحت 830 ألف درهم.
- عائد إجمالي للاستوديو نحو 6% بحسب إيجارات الجداف الحالية.
- سعر القدم للاستوديو والشقة بغرفة نوم قريب من متوسط الصفقات على المخطط في الجداف.
مخاطر أراقبها
- موعد الإنجاز غير موحد: Property Finder يذكر سبتمبر 2028، وبعض المصادر تذكر الربع الرابع 2027. التاريخ الملزم هو المكتوب في عقد البيع.
- لا تقسيط بعد التسليم: 30% من السعر مستحقة عند الإنجاز.
- مساحات صغيرة: الاستوديو 348 قدم² داخلية في قائمة المطور، فتأكد من المخطط قبل الحجز.
- المعروض الجديد في الجداف كبير، وأغلبه استوديوهات وشقق بغرفة نوم، أي منافسة إيجارية عند التسليم.
- رسوم الخدمة لم تُعلن بعد، والرقم في حساباتي تقدير.
ستارفول أم الشراء الجاهز في الجداف؟
| المقارنة | استوديو في ستارفول | استوديو جاهز في الجداف |
|---|---|---|
| السعر | 827,999 درهم | 860,000 درهم (متوسط الصفقات) |
| الكاش عند الشراء | نحو 199 ألف درهم | كامل السعر أو 20% مع تمويل |
| الإيجار | يبدأ بعد الإنجاز | نحو 50,000 درهم من اليوم |
| المبنى | جديد بمرافق حديثة | عمره من 3 إلى 10 سنوات غالباً |
إذا كنت تملك نحو 200 ألف درهم اليوم وتستطيع جمع الباقي خلال سنتين، فستارفول يمنحك وحدة جديدة بسعر أقل من الجاهز. وإذا كنت تريد دخلاً من الشهر الأول، فالجاهز أنسب. اقرأ أيضاً دليل مشاريع بن غاطي في دبي.
رأيي المهني: لمن يناسب ستارفول؟
يناسب المستثمر الذي يريد استوديو أو شقة بغرفة نوم قرب وسط دبي بعائد مرتفع ودفعة أولى أقل من 200 ألف درهم. ويناسب من يعمل في وسط دبي أو قرب المطار ويريد سكناً قريباً. ولا يناسب العائلة التي تحتاج مساحة كبيرة، ولا من يحتاج تقسيطاً بعد التسليم.
اعرف الوحدات المتاحة في ستارفول اليوم
أرسل الوحدة التي تهمك وميزانيتك، وأرسل لك المتاح اليوم مع الطابق والإطلالة وعرض السعر الرسمي، ورأيي في أفضل وحدة للاستثمار.
المصادر وتاريخ التحقق
- صفحة المشروع على موقع بن غاطي
- صفحة المشروع على Property Finder
- صفقات الجداف (بيانات دائرة الأراضي)
- عقود الإيجار في الجداف
- قائمة الوحدات المتاحة على موقع بن غاطي بتاريخ 23 أكتوبر 2026
