الإجابة المختصرة: قرية جميرا الدائرية (JVC) مجتمع سكني من نخيل في قلب دبي الجديدة، وهي من أكثر مناطق دبي تداولاً: 11,079 صفقة بيع و33,120 عقد إيجار خلال سنة حتى أكتوبر 2026. أهم الأرقام للشقق الجاهزة:
استوديو: السعر الوسيط 600 ألف درهم، وربع الصفقات تحت 515 ألفاً.
شقة غرفة: الوسيط 950 ألفاً، وربع الصفقات تحت 806 آلاف.
شقة غرفتين: الوسيط 1.50 مليون، وفيلا أو تاون هاوس 3 غرف نحو 3.10 ملايين.
الإيجار السنوي للعقود الجديدة: استوديو نحو 45 ألفاً، وغرفة نحو 65 ألفاً، وغرفتان نحو 100 ألف.
العائد الإجمالي: نحو 6.7% إلى 7.5% في المتوسط، ومن 4.4% إلى أكثر من 9% حسب البرج.
خلال سنة: سعر القدم ارتفع نحو 5.5%، وعدد الصفقات انخفض نحو 39%.
الخلاصة
رأيي المختصر في المنطقة
قرية جميرا الدائرية منطقة عائد لا منطقة فخامة، والفرق بين برج وآخر فيها أكبر من الفرق بينها وبين المناطق المجاورة. هكذا أختار حسب الميزانية:
أقل من 500 ألف: استوديو بمساحة كبيرة في هانوفر سكوير أو كنسينغتون مانور، بعائد إجمالي من 8.5% إلى 9.3%، مع فحص حالة المبنى.
من 500 إلى 700 ألف: استوديو في إيه بي كافالير أو ريف أو بانثيون إليزيه 3 أو غاليا، أو غرفة في سيزنز أو ديون ريزيدنسي.
من 800 ألف إلى 1.05 مليون: غرفة في بلوبيل أو سيدني تاور أو بن غاطي كورنر أو نيفا، بعائد من 7% إلى 8%.
من 1 إلى 1.6 مليون: غرفتان في سيزنز أو غاليا أو نيفا أو ريف أو بن غاطي أزور، بعائد من 7.2% إلى 8.3%.
مليونان لشقتين: شقتا غرفة جاهزتان بنحو مليون إلى 1.15 مليون لكل منهما قد تؤهلانك للإقامة الذهبية، بإيجار أعلى من شقة واحدة بالسعر نفسه. اقرأ دليل الإقامة عبر العقار.
أرسل لي ميزانيتك وعدد الغرف والهدف، وأقارن لك 3 خيارات في أبراج تستحق المقارنة، مع العائد الصافي بعد رسوم الخدمات.
قبل الاختيار
لمن تناسب هذه المنطقة؟
تناسبك إذا
مستثمر يريد شقة جاهزة بإيجار فوري وعائد إجمالي من 6.5% إلى 9%.
من يريد شقة بأقل من مليون درهم في منطقة سكنية وسط دبي الجديدة.
عائلة تريد شقة غرفتين بنحو 1.5 مليون أو تاون هاوس بحديقة.
من يعمل في مارينا أو البرشاء أو مدينة دبي للإنترنت ويريد إيجاراً أقل.
قد لا تناسبك إذا
من يريد المترو قرب البيت، فلا يمر المترو داخل المنطقة.
من يريد إطلالة بحرية أو برجاً فاخراً بخدمات فندقية.
من يشتري على الخارطة ليؤجر فوراً، فالتسليم بعد سنتين أو أكثر والمعروض الجديد كبير.
من لا يريد فحص المطور وحالة البرج، فالجودة تختلف كثيراً بين مبنى وآخر.
العقارات والأسعار
ماذا يمكنك أن تشتري هنا؟
أسعار الشقق والفلل في قرية جميرا الدائرية
الفئة | جاهز (الوسيط) | ربع الصفقات تحت |
|---|---|---|
استوديو · نحو 433 قدم² | 600 ألف | 515 ألفاً |
غرفة · نحو 833 قدم² | 950 ألفاً | 806 آلاف |
غرفتان · نحو 1,290 قدم² | 1.50 مليون | 1.25 مليون |
3 غرف شقة · نحو 1,566 قدم² | 2.26 مليون | 1.72 مليون |
تاون هاوس أو فيلا 3 غرف | 3.10 ملايين | 2.63 مليون |
تاون هاوس أو فيلا 4 غرف | 3.35 ملايين | 2.68 مليون |
الأرقام من آخر 500 صفقة جاهزة لكل فئة حتى 31 أكتوبر 2026، ولفئات 3 غرف والفلل من صفقات 12 شهراً. السعر الوسيط للقدم نحو 1,225 درهماً لشقة الغرفة الجاهزة، ومتوسط المنطقة كلها نحو 1,514 درهماً لأنه يشمل صفقات الأوف بلان الأغلى.
دليل المنطقة
فهم المنطقة قبل الشراء
أي برج في JVC يعطيك أعلى إيجار مقابل سعره؟
قرية جميرا الدائرية فيها مئات الأبراج من عشرات المطورين، والمتوسط العام للمنطقة لا يفيدك عند الشراء. لذلك أخذت أكثر 45 برجاً تداولاً، وقارنت في كل برج سعر البيع الوسيط للشقق الجاهزة خلال آخر 12 شهراً بالإيجار الوسيط لعقود البرج نفسه منذ مايو 2026.
الاستوديو: من 409 آلاف إلى 680 ألفاً
البرج | استوديو (الوسيط) | الإيجار السنوي · العائد |
|---|---|---|
هانوفر سكوير | 409 آلاف | 38 ألفاً · 9.3% |
كنسينغتون مانور | 420 ألفاً | 36 ألفاً · 8.6% |
إيه بي كافالير | 620 ألفاً | 50 ألفاً · 8.1% |
ريف ريزيدنس | 540 ألفاً | 43 ألفاً · 8.0% |
بانثيون إليزيه 3 | 567 ألفاً | 45 ألفاً · 7.9% |
بلوم هايتس إيه | 605 آلاف | 46 ألفاً · 7.6% |
غاليا تاور | 550 ألفاً | 41 ألفاً · 7.5% |
بن غاطي أزور | 650 ألفاً | 45 ألفاً · 6.9% |
بن غاطي أبيكس | 680 ألفاً | 46 ألفاً · 6.8% |
إسبلورا | 678 ألفاً | 42 ألفاً · 6.2% |
شقة غرفة: الفرق بين برج وآخر 5 نقاط عائد
البرج | شقة غرفة (الوسيط) | الإيجار السنوي · العائد |
|---|---|---|
هانوفر سكوير | 600 ألف | 58 ألفاً · 9.6% |
ديون ريزيدنسي | 652 ألفاً | 62 ألفاً · 9.4% |
سمر 2 (سيزنز) | 570 ألفاً | 48 ألفاً · 8.4% |
بلوبيل ريزيدنس | 865 ألفاً | 70 ألفاً · 8.1% |
سيدني تاور | 846 ألفاً | 65 ألفاً · 7.6% |
بن غاطي كورنر | 960 ألفاً | 70 ألفاً · 7.3% |
نيفا ريزيدنسز | 955 ألفاً | 67 ألفاً · 7.0% |
بن غاطي أونيكس | 1.01 مليون | 70 ألفاً · 7.0% |
بن غاطي فينيكس | 1.16 مليون | 80 ألفاً · 6.9% |
بن غاطي أبيكس | 1.15 مليون | 75 ألفاً · 6.5% |
بن غاطي فانتوم | 1.30 مليون | 80 ألفاً · 6.2% |
لوما بارك فيوز | 1.32 مليون | 79 ألفاً · 6.0% |
بن غاطي رويال | 1.95 مليون | 85 ألفاً · 4.4% |
شقة غرفتين: أين يتوازن السعر والإيجار؟
البرج | شقة غرفتين (الوسيط) | الإيجار السنوي · العائد |
|---|---|---|
ريف ريزيدنس | 1.45 مليون | 120 ألفاً · 8.3% |
بن غاطي أزور | 1.59 مليون | 125 ألفاً · 7.8% |
سمر 2 (سيزنز) | مليون | 77 ألفاً · 7.6% |
نيفا ريزيدنسز | 1.40 مليون | 104 آلاف · 7.4% |
غاليا تاور | 1.15 مليون | 83 ألفاً · 7.2% |
بن غاطي أوركيد | 1.75 مليون | 120 ألفاً · 6.9% |
بن غاطي كورنر | 1.48 مليون | 100 ألف · 6.8% |
بلازا ريزيدنسز 2 | 1.35 مليون | 85 ألفاً · 6.3% |
لوما بارك فيوز | مليونا درهم | 125 ألفاً · 6.3% |
بن غاطي أونيكس | مليونا درهم | 125 ألفاً · 6.3% |
ما تقوله الجداول: الأبراج الأقدم ذات المساحات الأكبر، مثل هانوفر سكوير وديون ريزيدنسي وسيزنز وريف، تُشترى بسعر قدم أقل بكثير وتعطي أعلى عائد. أما الأبراج الأحدث والأشهر فالمستأجر لا يدفع فيها بقدر ما يدفع المشتري: شقة الغرفة في بن غاطي رويال بسعر وسيط 1.95 مليون تؤجر بنحو 85 ألفاً، بينما غرفة بلوبيل بـ865 ألفاً تؤجر بنحو 70 ألفاً.
كيف تقرأ الأرقام: العائد هنا إجمالي قبل رسوم الخدمات والصيانة وفترات الشغور، فاطرح منه عادةً من 1% إلى 1.5%. وعدد الصفقات في بعض الأبراج قليل، فاعتبر الرقم مؤشراً لا وعداً، واسأل دائماً عن عمر البرج وحالته ورسوم خدماته.
الأوف بلان في JVC: كم تدفع زيادة عن الجاهز؟
60% من صفقات المنطقة خلال سنة كانت على الخارطة: 6,626 من أصل 11,079 صفقة. قارنت آخر 500 صفقة على الخارطة لكل فئة بآخر 500 صفقة جاهزة:
الفئة | جاهز: السعر · المساحة | على الخارطة: السعر · المساحة | فرق سعر القدم |
|---|---|---|---|
استوديو | 600 ألف · 433 قدم² | 747 ألفاً · 404 أقدام² | +30% |
شقة غرفة | 950 ألفاً · 833 قدم² | 1.16 مليون · 751 قدم² | +23% |
شقة غرفتين | 1.50 مليون · 1,290 قدم² | 1.74 مليون · 1,195 قدم² | +20% |
الخلاصة: شقة الغرفة على الخارطة أغلى بنحو 210 آلاف درهم من الجاهزة، وأصغر بنحو 80 قدماً، وتنتظر تسليمها سنتين أو ثلاثاً. بإيجار اليوم لشقة الغرفة، نحو 65 ألفاً، يكون عائدها عند التسليم قرب 5.6% بدل 6.8% للجاهزة. ميزة الأوف بلان الحقيقية هي خطة الدفع المريحة والوحدة الجديدة، لا السعر. فإن كان هدفك العائد، فالجاهز في JVC يتفوق اليوم.
موجة التسليمات: 93 مشروعاً قيد الإنشاء حتى 2029
يعرض Property Finder في قرية جميرا الدائرية 93 مشروعاً قيد الإنشاء، فوق نحو 100 مبنى اكتمل بين 2023 و2025:
سنة التسليم المتوقعة | مشاريع قيد الإنشاء |
|---|---|
ما تبقى من 2026 | 17 |
2027 | 39 |
2028 | 30 |
2029 | 6 |
وأثر هذا المعروض بدأ يظهر في الإيجار: متوسط عقود الإيجار الجديدة في المنطقة انخفض نحو 3.5% خلال سنة إلى نحو 75 ألف درهم، بينما ارتفعت عقود التجديد نحو 6.4% إلى نحو 70 ألفاً. أي أن المستأجر الجديد صار يفاوض أكثر. ما يعنيه لك: اشترِ بسعر يعطيك عائداً مقبولاً حتى لو نزل الإيجار 5% إلى 10%، وفضّل برجاً مكتملاً بحالة جيدة على برج سيُسلَّم مع عشرات الأبراج المجاورة في السنة نفسها.
أي ديستركت في JVC أرخص وأعلى عائداً؟
تنقسم المنطقة إلى ديستركتات مرقمة، أغلب الشقق في الديستركتات 10 إلى 18. هذه أرقام شقة الغرفة الجاهزة في كل منها:
الديستركت | شقة غرفة (الوسيط) | الإيجار السنوي · العائد |
|---|---|---|
ديستركت 10 | 1.07 مليون | 66 ألفاً · 6.2% |
ديستركت 11 | 950 ألفاً | 64 ألفاً · 6.7% |
ديستركت 12 | 975 ألفاً | 61 ألفاً · 6.3% |
ديستركت 13 | 1.03 مليون | 59 ألفاً · 5.8% |
ديستركت 14 | 1.20 مليون | 67 ألفاً · 5.5% |
ديستركت 15 | 860 ألفاً | 63 ألفاً · 7.3% |
ديستركت 16 | 943 ألفاً | 75 ألفاً · 8.0% |
ديستركت 17 | 682 ألفاً | 59 ألفاً · 8.6% |
ديستركت 18 | 1.16 مليون | 70 ألفاً · 6.0% |
الديستركت 14 هو الأغلى لأن أبراجه أحدث وأقرب إلى الحدائق، والديستركت 15 يجمع سعراً أقل وعائداً أعلى. أرقام الديستركتين 16 و17 مبنية على عقود إيجار أقل، ويتأثر 17 كثيراً بأسعار ديون ريزيدنسي المنخفضة، فاقرأهما كمؤشر.
شقق للبيع في JVC بالتقسيط: ماذا يُعرض الآن؟
أسعار البدء في المشاريع قيد الإنشاء تبدأ من نحو 500 ألف درهم، وأغلبها بين 650 و820 ألفاً للاستوديو. أمثلة مما يُعرض حسب Property Finder:
المشروع | يبدأ من | خطة الدفع · التسليم المتوقع |
|---|---|---|
آي آر ون ديان بارك | 772 ألفاً | 20/40/40 · 2027 |
فالوري | 700 ألف | 15/15/20/50 · 2027 |
تتريس تاور | 737 ألفاً | 20/40/40 · 2027 |
ميزون إليزيه 3 | 820 ألفاً | 35/25/5/35 · 2027 |
سكاي هارموني | 734 ألفاً | 20/40/40 · 2027 |
368 بارك لين | 734 ألفاً | 20/40/40 · 2028 |
بيفرلي كراون | 680 ألفاً | 10/40/50 · 2028 |
أكسفورد كوف | 679 ألفاً | 20/30/50 · 2029 |
قبل أي حجز: تأكد أن المطور مسجل وأن حساب الضمان باسم المشروع، واسأل عن نسبة الإنجاز، وقارن سعر القدم بجدول الأوف بلان أعلاه. اقرأ دليل شراء الأوف بلان في دبي، وإن كنت تفضّل الجاهز بالتقسيط فاقرأ دليل الشقق الجاهزة بالتقسيط.
الموقع
الموقع والوصول
تقع قرية جميرا الدائرية بين شارع الخيل وشارع الشيخ محمد بن زايد، بجوار قرية جميرا الترايانجل (JVT) والبرشاء جنوب ومدينة دبي الرياضية وموتور سيتي. المطور الرئيسي نخيل، وتمتد على نحو 560 هكتاراً.
الشكل: أكثر من 700 فيلا وتاون هاوس مبنية في حلقات دائرية في الوسط، تحيط بها ديستركتات الشقق المرقمة.
المسافات: نحو 15 دقيقة بالسيارة إلى دبي مارينا، ونحو 20 إلى 25 دقيقة إلى داون تاون في الأوقات العادية.
المواصلات: لا يمر المترو داخل المنطقة، والتنقل بالسيارة أو الحافلات أو التاكسي.
وللمقارنة مع مناطق الأبراج على البحر، اقرأ دليل دبي مارينا.
الحياة اليومية
أسلوب الحياة والخدمات
سيركل مول: مول المجتمع من نخيل بمساحة 532 ألف قدم مربع، افتتح في 2021، وفيه مسجد يتسع لـ300 مصلٍّ.
الحدائق: حدائق صغيرة داخل الديستركتات ومساحات خضراء حول حلقات الفلل.
الخدمات اليومية: سوبرماركت ومطاعم ومقاهٍ وعيادات في الطوابق الأرضية لأغلب الأبراج.
المدارس: مدارس وحضانات داخل المنطقة وفي البرشاء جنوب القريبة.
الحياة هنا عملية وعائلية أكثر منها سياحية، وهذا سبب ثبات الطلب على الإيجار.
منطق الاستثمار
لماذا قد تشتري في هذه المنطقة؟
إيجارات قرية جميرا الدائرية الفعلية والعائد
النوع | الإيجار السنوي (عقود جديدة) | العائد الإجمالي |
|---|---|---|
استوديو | نحو 45 ألفاً | نحو 7.5% |
شقة غرفة | نحو 65 ألفاً | نحو 6.8% |
شقة غرفتين | نحو 100 ألف | نحو 6.7% |
شقة 3 غرف | نحو 140 ألفاً | نحو 6.2% |
تاون هاوس أو فيلا 3 غرف | نحو 175 ألفاً | نحو 5.6% |
تاون هاوس أو فيلا 4 غرف | نحو 200 ألف | نحو 6.0% |
قوة JVC في حجم الطلب: أكثر من 33 ألف عقد إيجار في سنة، وارتفاع عددها نحو 7.5%. لذلك الشقة الصغيرة الجيدة تؤجر بسرعة. نقطة الضعف هي المعروض الجديد، لذا أختار برجاً مكتملاً بسعر قدم معقول، لا البرج الأحدث بأعلى سعر.
قبل أن تعتبرها فرصة: قارن مصدر الطلب ومدة الاحتفاظ وخطة الدفع وموعد التسليم، لا السعر وحده.
ما لا يجب تجاهله
المخاطر والعيوب قبل الشراء
اقرأ هذا الجزء قبل أي حجز
المعروض الجديد: 93 مشروعاً قيد الإنشاء حتى 2029، والإيجار الجديد انخفض نحو 3.5% خلال سنة.
علاوة الأوف بلان: سعر القدم على الخارطة أعلى من الجاهز بنحو 20% إلى 30%، والوحدات أصغر.
جودة المطورين: عشرات المطورين بمستويات تنفيذ مختلفة، فافحص المبنى ورسوم خدماته قبل الشراء.
الزحام: مداخل المنطقة ومخارجها تزدحم في أوقات الذروة، ولا يوجد مترو.
الشقق الفندقية: بعض الأبراج تبيع وحدات فندقية بأسعار مغرية، لكنها ليست شققاً سكنية.
تريد مقارنة الخيارات في هذه المنطقة بميزانيتك؟
أرسل ميزانيتك ونوع العقار، وأرسل لك أفضل ثلاثة خيارات مع المخططات وخطة الدفع الرسمية.
قبل أن تقرر
JVC أم JVT أم أرجان أم دبي الرياضية؟
المنطقة | شقة غرفة جاهزة | الإيجار · العائد | صفقات سنة |
|---|---|---|---|
قرية جميرا الدائرية | 950 ألفاً | 65 ألفاً · 6.8% | 11,079 |
قرية جميرا الترايانجل | 999 ألفاً | 66 ألفاً · 6.6% | 3,758 |
أرجان | 1.05 مليون | 66 ألفاً · 6.3% | 3,633 |
مدينة دبي الرياضية | 718 ألفاً | 58 ألفاً · 8.1% | 2,964 |
الخلاصة: JVC تُتداول بنحو ثلاثة أضعاف جيرانها، وهذا يسهّل إعادة البيع. مدينة دبي الرياضية أرخص وعائدها أعلى، لكن الطلب فيها أقل. وJVT أهدأ وأقرب إلى الفلل. وللمقارنة مع منطقة أبراج على البحر، شقة الغرفة في دبي مارينا بسعر وسيط 1.60 مليون.
للمشترين من الخارج
كيف تشتري وأنت خارج الإمارات؟
يمكن لأي جنسية شراء شقة في قرية جميرا الدائرية بتملك حر كامل، والحجز والتوقيع يتمان عن بعد. قبل أي تحويل اطلب كتابياً:
رقم الوحدة والديستركت واسم البرج والمطور.
سنة تسليم البرج ورسوم الخدمات السنوية الرسمية.
إن كانت مؤجرة: عقد الإيجار ومدته، لأن المستأجر ينتقل معك.
إن كانت على الخارطة: رقم حساب الضمان ونسبة الإنجاز وخطة الدفع موقعة.
وشقة جاهزة بأي سعر قد تؤهلك لإقامة السنتين بشروطها، وعقار أو أكثر بمليوني درهم قد يؤهلك للإقامة الذهبية. اقرأ دليل الإقامة عبر العقار.
01
حدد الهدف والميزانية
سكن أم استثمار، وكم تملك نقداً اليوم.
02
قارن المناطق والوحدات
أرسل لك أفضل الخيارات بالمخططات والأسعار.
03
راجع الدفع والمستندات
خطة الدفع والرسوم وجواز السفر والتحويل.
04
احجز بعد التحقق
توقيع إلكتروني وتسجيل الوحدة رسمياً.
أسئلة شائعة
أسئلة يجب أن تعرف إجابتها قبل الشراء
كم سعر شقة في قرية جميرا الدائرية 2026؟
كم إيجار شقة في قرية جميرا الدائرية؟
هل الاستثمار في قرية جميرا الدائرية مربح؟
أي برج في JVC يعطي أعلى عائد؟
هل الأوف بلان في JVC أفضل من الجاهز؟
هل أسعار قرية جميرا الدائرية تنخفض؟
ما الفرق بين JVC و JVT؟
هل يحق لغير المقيم شراء شقة في قرية جميرا الدائرية؟
المصادر
مصادر رسمية تمت مراجعتها
مناطق أخرى في دبي: الأسعار الحقيقية
قارن الأسعار والإيجار والمشاريع قيد الإنشاء بين مناطق دبي قبل أن تقرر.
