تحليل معاملات فعلية + أسعار السوق • تحديث 4 أكتوبر 2026
إذا كنت تبحث عن ذا فالي من إعمار اليوم، لا يكفي أن تعرف أن فيها فلل وتاون هاوس 3–5 غرف.
السوق داخل المجتمع صار فيه ثلاث طبقات مختلفة: وحدات جاهزة وإعادة بيع، مشاريع قيد الإنشاء أقرب للتسليم، وإطلاقات جديدة بأسعار أعلى ومساحات أرض مختلفة.
في هذا الدليل لا أعرض لك بروشور. أستخدم معاملات بيع حديثة، إيجارات فعلية ظاهرة في بيانات السوق، أسعار إعمار الحالية ومقارنة Plot مقابل BUA حتى تعرف ماذا تشتري ضمن ميزانيتك، ومتى يكون السعر الجديد منطقياً ومتى يكون Resale أفضل.
آخر مراجعة للأسعار والبيانات: 4 أكتوبر 2026.
إعداد عمار باريش
آخر تحديث
شو ممكن تشتري؟
أحدث مشاريع ذا فالي في 2026: لا تستخدم قائمة المشاريع وحدها
Alva – تاون هاوس 3 و4 غرف
إطلاق جديد يظهر حالياً في السوق الأولي. الأسعار التي أراجعها تبدأ تقريباً من 4.38M للـ3 غرف و5.09M للـ4 غرف، مع تسليم متوقع Q1 2030 في بيانات السوق الحالية.
رأيي: لا أشتري Alva فقط لأنها الأحدث. أقارن Plot وBUA والسعر مع Alana وAvena 2 وRivera وResale جاهز داخل ذا فالي.
Ovelle – فلل 4 و5 غرف
صفحة المشروع الرسمية من إعمار تعرض Starting Price من 7.09M. لكن صفحة المجتمع الرسمية كانت تعرض وقت مراجعتي Ovelle من 8,897,888 درهم مع عدد محدود من الوحدات المتبقية.
هذه أهم ملاحظة: لا تستخدم 7.09M كأنها تعني أن هناك وحدة متاحة اليوم بهذا السعر.
Avelia – فلل 4 و5 غرف
إعمار تعرض سعر بداية من 7.25M. وفي عينة معاملات حديثة ظهرت صفقات 4 غرف في نطاق يتجاوز 7.1M مع اختلاف واضح في Plot، وهذا يجعل موقع الوحدة وحجم الأرض أهم من مقارنة السعر فقط.
Vindera / Rivera / Elva / Elea / Kaia / Avena / Velora
هذه المشاريع تغطي شريحة كبيرة بين التاون هاوس والفلل ومراحل مختلفة من الإنشاء. بعضها قد يعطي سعر دخول أقل من الإطلاقات الجديدة أو موعد تسليم أقرب.
Eden / Nara / Talia والمراحل الأقدم
هنا تدخل الوحدات الجاهزة أو الأكثر نضجاً في المقارنة. ميزتها أنك تستطيع تقييم المجتمع والطريق والإيجار بشكل أوضح بدلاً من شراء وعد بعيد.
لمشاهدة الصورة الأوسع لمجتمعات المطور، اقرأ دليل مجتمعات إعمار في دبي.
الخلاصة قبل التفاصيل
رأيي المختصر قبل ما تضيع بين المشاريع
ذا فالي اليوم ليست “مشروع إعمار واحد”. هي سوق صغير داخل مجتمع واحد.
لو ميزانيتك 2.5–3.2M: أبدأ من جاهز أو Resale وأقارنه بـElva/Vindera، ولا أشتري أحدث Launch تلقائياً.
لو ميزانيتك 4–5.2M: هذه أقوى منطقة مقارنة حالياً لأن عندك Alana وAvena 2 وRivera وFarm Grove وAlva الجديدة. هنا اختيار الوحدة أهم من اسم المشروع.
لو ميزانيتك 7M+: أركز على الأرض والندرة. Ovelle وAvelia ليسا مجرد “4 أو 5 غرف أغلى”، بل منتج مختلف من ناحية Plot.
إذا أرسلت لي ميزانيتك + عدد الغرف + سكن أو استثمار، أختصر لك السوق إلى 3 وحدات فقط: واحدة مباشرة من المطور إذا كانت تستحق، واحدة Resale، وواحدة بديلة للمقارنة.
قبل ما تختار المنطقة
تناسبك إذا
عائلة تريد تاون هاوس أو فيلا من إعمار بدل شقة داخل المدينة.
مشتري يريد 3 أو 4 غرف بميزانية تقريبية تبدأ من فئة 2.5M في السوق الثانوي وتصل إلى 5M+ في المشاريع الأحدث.
مشتري 4–5 غرف يريد Plot أكبر وخصوصية أعلى بميزانية 7M+.
من يقبل الاعتماد على السيارة مقابل مجتمع منخفض الارتفاع ومساحات خضراء.
من يخطط للاحتفاظ بالعقار عدة سنوات وليس Flip سريعاً فقط.
مستثمر يريد طلباً عائلياً ويمكنه مقارنة الإيجار الفعلي مع سعر الشراء.
مشتري مستعد لمقارنة Direct من إعمار مع Resale بدلاً من افتراض أن الجديد أفضل.
إذا كان مبلغ الدفعة الأولى هو العامل الأهم عندك، استخدم دليل العقار حسب الدفعة الأولى قبل اختيار المشروع.
قد لا تناسبك إذا
من يحتاج الوصول اليومي السريع إلى داون تاون أو مارينا.
من يعتمد على المترو والنقل العام كوسيلة أساسية.
من يريد شقة أو استوديو صغير.
من يحتاج دخلاً إيجارياً فورياً لكنه يختار مرحلة تسليمها بعيدة.
من سيستخدم معظم سيولته في الحجز ثم يعتمد على إعادة البيع لإكمال الأقساط.
من يشتري “أي Corner” أو “أي Single Row” ويدفع Premium قبل مقارنة نفس الـLayout.
من يفترض أن Starting Price المنشور هو سعر الوحدة المتاحة اليوم.
ابدأ من الصورة الكاملة
فهم المنطقة قبل الشراء
ذا فالي اليوم بالأرقام: لا تقارن 3 غرف مع 3 غرف فقط
السبب الذي يجعل شراء عقار في ذا فالي من إعمار أصعب مما يبدو هو أن اسم المجتمع واحد، لكن المنتج والسعر ومرحلة الإنشاء ومساحة الأرض تختلف بشكل كبير بين مشروع وآخر.
راجعت في 4 أكتوبر 2026 صفحات إعمار الحالية، مؤشرات السوق، معاملات بيع حديثة، وإعلانات أولية وإعادة بيع. النتيجة التي تهم المشتري: عدد الغرف وحده صار أسوأ طريقة للمقارنة داخل ذا فالي.
مثال 3 غرف: جاهز مقابل قيد الإنشاء
في عينة حديثة من معاملات البيع الظاهرة على Property Finder، والذي يوضح أن بيانات معاملاته مبنية على بيانات DLD بعد معالجة وتنظيف البيانات:
Eden – 3 غرف جاهز: صفقة بتاريخ 18 سبتمبر 2026 بسعر 2.475 مليون درهم، أرض 1,873 قدم²، ومساحة مبنية 2,061 قدم².
Elva – 3 غرف قيد الإنشاء: صفقة بتاريخ 7 سبتمبر 2026 بسعر 3.027 مليون درهم، أرض 1,938 قدم²، ومساحة مبنية 2,418 قدم².
السعر الإجمالي في مثال Elva أعلى بحوالي 22%، لكن المساحة المبنية أكبر بحوالي 17%. وعند حساب السعر ÷ BUA، يصبح الفرق التقريبي فقط حوالي 4%.
هذه ليست Valuation رسمية. هذه طريقة مقارنة أستخدمها حتى لا أحكم على العقار من السعر الإجمالي فقط.
مثال 4 غرف: نفس عدد الغرف، لكن المنتج مختلف تماماً
Alana: صفقة 10 سبتمبر 2026 بسعر 4.277 مليون تقريباً، Plot نحو 3,715 قدم²، BUA نحو 4,100 قدم².
Avena 2: صفقة 7 أغسطس 2026 بسعر 4.392 مليون تقريباً، Plot نحو 3,304 قدم²، BUA نحو 3,708 قدم².
Avelia: صفقة 25 أغسطس 2026 بسعر 7.360 مليون تقريباً، Plot نحو 6,380 قدم²، BUA نحو 4,335 قدم².
لو قارنتها فقط بعنوان “4 غرف في ذا فالي” ستفوت أهم فرق: في مثال Avelia، الأرض أكبر بكثير. نسبة Plot ÷ BUA في هذه الصفقة تقارب 1.47، مقابل قرابة 0.91 في Alana و0.89 في Avena 2.
هذا لا يعني أن Avelia أفضل تلقائياً. يعني فقط أن جزءاً مهماً من فرق السعر قد يكون مقابل الأرض والندرة، وليس غرفة نوم إضافية.
إذا عندك وحدتان وتريد اختيار الأفضل بينهما، استخدم دليل اختيار أفضل وحدة داخل المشروع.
أهم فجوة في الأسعار الآن: Starting Price ليس سعر الوحدة المتاحة
هذه نقطة أعتبرها من أهم الأشياء التي يجب أن يعرفها مشتري ذا فالي في 2026.
صفحة إعمار الخاصة بـOvelle تعرض سعر بداية منشوراً من 7.09 مليون درهم. لكن صفحة مجتمع The Valley الرسمية لدى إعمار كانت تعرض وقت مراجعتي مخزون Ovelle من 8,897,888 درهماً مع عدد محدود من الوحدات المتبقية.
يعني ببساطة: سعر البداية التاريخي أو التسويقي لا يساوي بالضرورة أرخص وحدة تستطيع حجزها اليوم.
ونفس القاعدة أطبقها على كل مشروع: قبل أن أقول لك “يبدأ من”، أريد أن أعرف ما هي الوحدة الموجودة فعلياً الآن، كم سعرها، ما Plot الخاص بها، وماذا بقي من خطة الدفع.
لقطة السوق الحالية في ذا فالي
بدلاً من إعطائك كل المشاريع، هذه هي الطبقات التي أراجعها الآن:
فئة 2.4–3.2 مليون تقريباً
هنا تبدأ مقارنة مراحل جاهزة أو أقرب للنضج مثل Eden وNara وبعض إعادة البيع، مع مشاريع أحدث مثل Elva وVindera حسب الوحدة والتوفر.
فئة 4–5.2 مليون تقريباً
هنا تصبح المقارنة أوسع: Alana وAvena 2 وRivera وبعض وحدات Farm Grove، إضافة إلى Alva الجديدة. الإعلانات الأولية الحالية لـAlva تظهر تقريباً 4.38 مليون للـ3 غرف و5.09 مليون للـ4 غرف، لكنني لا أختارها قبل مقارنة الأرض والمساحة مع Resale داخل المجتمع.
فئة 7 مليون وما فوق
هنا تدخل فلل أكبر مثل Ovelle وAvelia. عدد الغرف لم يعد كافياً؛ Plot والموقع داخل Masterplan والخصوصية تصبح أهم من الفرق البسيط في BUA.
إذا هدفك فلل قيد الإنشاء فقط، قارن أيضاً مع دليل فلل قيد الإنشاء في دبي.
مؤشر أستخدمه شخصياً: الأرض مقابل البناء
أنا أستخدم معادلة بسيطة:
Plot Area ÷ BUA = نسبة الأرض إلى البناء
ليست مؤشراً رسمياً من DLD وليست تقييماً للعقار. هي فلتر سريع يساعدني أكتشف إذا كنت أدفع فرقاً واضحاً مقابل أرض وخصوصية، أو فقط مقابل اسم إطلاق جديد.
بعدها أراجع 5 أشياء لا تظهر في الرقم:
Corner أم Middle.
Single Row فعلاً أم يوجد شارع أو مبنى خلفه.
ما الذي سيبنى أمام الحديقة.
قرب الوحدة من المدخل والحديقة والمرافق.
كم نسخة مشابهة ستنافسها عند إعادة البيع.
قبل الشراء، طبق أيضاً اختبار سهولة إعادة بيع العقار.
ماذا تقول الإيجارات الفعلية عن ذا فالي؟
المعاملات الإيجارية الحديثة الظاهرة على Property Finder في نهاية سبتمبر وبداية أكتوبر 2026 تعطي صورة أولية عن الأحياء التي بدأت تنضج:
Lillia – 3 غرف: عقود جديدة ظهرت حول 138–145 ألف درهم سنوياً.
Nara – 3 غرف: معاملات حديثة ظهرت تقريباً بين 128–135 ألف درهم.
Eden – 3 غرف: ظهر عقد جديد عند 140 ألف درهم.
Talia – 4 غرف: ظهر عقد جديد عند 160 ألف درهم.
كمثال حسابي فقط، لو قارنت صفقة Eden الجاهزة المذكورة أعلاه عند 2.475 مليون مع إيجار 140 ألف درهم، تحصل على نسبة إيجار إجمالية تقريبية تقارب 5.7% قبل رسوم الخدمة والصيانة والفراغ وتكاليف الشراء. هذه ليست عائداً مضموناً وليست نفس الوحدة، لكنها تعطيك Reality Check أفضل من رقم ROI عام.
الموقع والاتصال
الموقع: هل البعد عيب أم سبب الشراء؟
تقع ذا فالي على محور دبي–العين. إعمار تذكر تقريباً 5 دقائق إلى Dubai Rugby Sevens، 8 دقائق إلى Dubai Outlet Mall، 20 دقيقة إلى Downtown Dubai و25 دقيقة إلى مطار دبي الدولي.
هذه أوقات تقديرية وليست زمن تنقل مضمون. للمشتري الساكن، أنا أعمل اختباراً بسيطاً: جرّب الطريق إلى العمل والمدرسة في وقت الذروة قبل شراء البيت.
قيمة ذا فالي تأتي من المقايضة: تبتعد عن قلب المدينة مقابل أرض، بيت منخفض الارتفاع، حدائق ومساحات عائلية أكثر.
إذا كانت أعمالك مرتبطة بجنوب دبي أو مطار آل مكتوم، قارن مع إعمار الجنوب قبل القرار.
الحياة اليومية
المرافق: فرّق بين الموجود والمخطط
الرؤية الرسمية للمجتمع تتضمن Golden Beach بمساحة 47,000 م²، Kids Dale بحوالي 13,000 م²، Sports Village بحوالي 25,000 م²، وTown Centre بحوالي 32,000 م²، إضافة إلى الحدائق والمسابح ومسارات الجري والدراجات.
المرحلة الثانية تمتد على نحو 200 هكتار وتضم أكثر من 4,500 منزل وفق إعمار، مع ممرات خضراء ومناطق نشاط ومشاريع جديدة متتالية.
هذا جيد للحياة العائلية، لكنه يخلق أيضاً نقطة استثمارية مهمة: المجتمع سيستمر بإضافة معروض جديد. لذلك لا يكفيني أن تكون الوحدة داخل ذا فالي؛ أريد سبباً يجعل المشتري القادم يختار وحدتك تحديداً.
منطق القرار
التحليل الذي لا يعطيك إياه البروشور
1. Ready vs Off-plan: لا تنظر للسعر الإجمالي فقط
في مثال حديث: Eden 3BR جاهز بيع بحوالي 2.475M وBUA قرابة 2,061 قدم²، بينما Elva 3BR قيد الإنشاء ظهر عند 3.028M وBUA نحو 2,418 قدم².
Elva أغلى إجمالياً بحوالي 22%، لكنها أكبر مبنياً بحوالي 17%. حسابي الشخصي للسعر مقابل BUA يجعل الفارق لكل قدم مبنية حوالي 4% فقط.
الدرس: “الجاهز أرخص” قد يكون صحيحاً بالسعر الإجمالي، لكنه ليس دائماً نفس المنتج.
2. Plot Premium: متى أدفع أكثر؟
في أمثلة معاملات 4 غرف، Avelia أعطت Plot أكبر بكثير من Alana وAvena 2. لذلك قد يكون فرق السعر منطقياً لمن يريد أرضاً وخصوصية، لكنه غير منطقي لمشتري يهتم فقط بالمساحة الداخلية.
3. الإيجار الفعلي أهم من ROI التسويقي
في معاملات إيجار حديثة ظهرت 3 غرف في Lillia حول 138–145K سنوياً، Nara حول 128–135K، وEden عند 140K، بينما ظهرت 4 غرف في Talia عند 160K.
سيناريو Eden 3BR عند سعر بيع 2.475M وإيجار 140K يعطي Gross rent/sale ratio تقريبية 5.7% قبل المصاريف. هذا ليس ضمان عائد وليس نفس الوحدة، لكنه Benchmark عملي للمقارنة.
إذا هدفك الاستثمار، لا تدخل قبل تطبيق اختبار إعادة البيع.
قبل ما تعتبرها فرصة
قارن مصدر الطلب، مدة الاحتفاظ، خطة الدفع وتوقيت التسليم قبل ما تقارن السعر فقط.
الجزء اللي ما لازم تتجاهله
المخاطر التي أراجعها قبل أن أقول لك “احجز”
فجوة Starting Price: السعر المنشور قد لا يكون متاحاً فعلياً اليوم، كما يظهر بوضوح في Ovelle.
المعروض القادم: المرحلة الثانية كبيرة وتضيف آلاف المنازل؛ وحدتك تحتاج ميزة حقيقية عند إعادة البيع.
Premium الـCorner/Single Row: الاسم وحده لا يكفي. يجب مقارنة نفس الـLayout ونفس المرحلة وما يوجد خلف وأمام الوحدة.
دفعة التسليم: لا تعتمد على Mortgage غير مؤكد أو Resale لإكمال الخطة.
الموقع داخل Masterplan: القرب من الحديقة قد يكون ميزة، والقرب من مدخل مزدحم قد يكون عيباً.
بعد المجتمع: رائع للعائلة المناسبة، لكنه قرار سيئ لمن يكره القيادة اليومية.
الخلط بين Listing وTransaction: سعر الإعلان ليس بالضرورة سعر الصفقة.
إذا أنت متردد بين أول إطلاق ومرحلة أقرب للتسليم، اقرأ الإطلاق الأول أم البناء المتقدم؟.
قبل ما تحسم قرارك
اختر الجاهز أو الأقرب للتسليم إذا: تريد رؤية المجتمع فعلياً، تحتاج إيجاراً قريباً، وتريد تقليل الاعتماد على توقعات مستقبلية.
اختر الإطلاق الجديد إذا: لديك أفق أطول، خطة الدفع تناسبك، وتحصل مقابل فرق السعر على منتج أفضل فعلاً: BUA أكبر، Plot أقوى، تصميم أحدث أو موقع أكثر ندرة.
مثال Eden مقابل Elva يوضح لماذا لا أحسم القرار بجملة “الجاهز أفضل” أو “الجديد أفضل”. الفرق الحقيقي يظهر عندما تقارن السعر + BUA + Plot + الدفع + موعد التسليم.
وللمقارنة مع مجتمع آخر من إعمار بطابع مختلف، افتح دليل The Heights من إعمار.
قارن هذه المنطقة مع خيارات ثانية
للمشترين خارج الإمارات
إذا كنت تشتري من السعودية أو خارج الإمارات
لا تبدأ بإرسال EOI أو حجز قبل أن تطلب:
Unit Number.
السعر النهائي اليوم، وليس Starting Price.
BUA وPlot.
موقع الوحدة على Masterplan.
Payment Schedule كاملة.
المبلغ المدفوع والمتبقي إذا كانت Resale.
شروط إعادة البيع وNOC.
موعد التسليم الحالي.
ثم أقارن لك Direct من إعمار + Resale + Ready ضمن نفس الميزانية.
إذا كنت خارج الإمارات، استخدم أيضاً دليل شراء عقار في دبي من الخارج.
١. حدد الهدف والميزانية
٢. قارن المناطق والعقارات
٣. راجع الدفع والمستندات
٤. اتخذ القرار قبل الحجز
الإجراءات تختلف حسب المطور، بلد الإقامة، البنك ومصدر الأموال. يتم تأكيد التفاصيل قبل أي حجز.
أسئلة عن المنطقة
من أحدث المشاريع التي أراجعها حالياً Alva للتاون هاوس 3 و4 غرف، وOvelle وAvelia للفلل 4 و5 غرف، إضافة إلى Vindera ومراحل أحدث من The Valley Phase 2. حالة التوفر تتغير، لذلك أفرق دائماً بين اسم المشروع والوحدة الموجودة فعلياً اليوم.
لا يوجد رقم واحد. في معاملات حديثة ظهر Ready 3BR في Eden عند نحو 2.475M، و3BR Off-plan في Elva حول 3.028M. Alva الجديدة تظهر في السوق الأولي تقريباً من 4.38M للـ3 غرف و5.09M للـ4 غرف. فلل Ovelle وAvelia الجديدة تدخل فئة 7M+ حسب الوحدة والـPlot. هذه أمثلة سوق وليست عرض سعر ثابتاً.
صفحة Ovelle الرسمية لدى إعمار تنشر Starting Price من 7.09M، لكن صفحة مجتمع The Valley الرسمية كانت تعرض وقت مراجعتي في 4 أكتوبر 2026 Ovelle من 8,897,888 درهماً مع عدد محدود من الوحدات. لذلك لا أستخدم Starting Price كدليل على وجود وحدة متاحة اليوم بهذا السعر.
يعتمد على المنتج وليس فقط مرحلة الإنشاء. في مثال حديث، Eden 3BR جاهز كان أرخص إجمالياً من Elva 3BR Off-plan، لكن Elva كان أكبر مبنياً؛ بعد حساب السعر لكل قدم مبنية أصبح الفارق أقل بكثير من فرق السعر الإجمالي. قارن السعر وBUA وPlot والدفع والتسليم معاً.
أحياناً نعم، لكن ليس تلقائياً. أقارن نفس الـLayout ونفس المشروع، ثم أفحص ما خلف الحديقة، الطريق، الجيران، قرب المدخل والمرافق وحجم الـPlot. إذا الـPremium لا يعطي خصوصية أو أرضاً أو موقعاً أفضل فعلياً، لا أدفعه فقط لأن الإعلان كتب Corner أو Single Row.
ابدأ من ميزانيتك وهدفك
جاوب على الأسئلة القصيرة التالية. براجع طلبك وبحدد الخيارات اللي تستحق وقتك قبل ما ندخل بتفاصيل المشاريع.
شفافية المعلومات
المصادر التالية استُخدمت لفهم المنطقة ومراجعة المعلومات المنشورة في هذا الدليل.
مناطق ثانية للمقارنة
ذا هايتس من إعمار
اقرأ تحليل المنطقة
إعمار الجنوب
إذا كنت تفكر بشراء شقة أو تاون هاوس أو فيلا في إعمار الجنوب، لا تبنِ قرارك على قرب مطار آل مكتوم أو اسم إعمار وحدهما. هذا الدليل يشرح لك موقع المنطقة، أنواع العقارات، مستوى اكتمال المجتمع، نقاط القوة، المخاطر، ولمن يناسب الشراء فيها. إعمار الجنوب، أو Emaar South، مجتمع سكني في دبي الجنوب يضم شققاً وتاون هاوس وفللاً، ويتركز نمط الحياة فيه حول المساحات الخضراء وملعب غولف من 18 حفرة، مع موقع قريب من مطار آل مكتوم وإكسبو سيتي دبي.
اقرأ تحليل المنطقة
ذا أويسيس من إعمار دبي
دليل شراء محدث لمجتمع ذا أويسيس من إعمار في دبي: فلل للبيع، أحدث المشاريع الجديدة وقيد الإنشاء، أسعار البداية الرسمية، أنواع الوحدات، خطط الدفع ومواعيد التسليم، مع أهم النقاط التي أفحصها قبل شراء فيلا في The Oasis by Emaar.
اقرأ تحليل المنطقة