كيف تتأكد من المشروع والوسيط قبل أن تدفع في دبي؟ 7 فحوص في 10 دقائق

لماذا هذا الدليل؟ معظم من يتصلون بي من خارج الإمارات يسألون السؤال نفسه: كيف أعرف أن المشروع حقيقي وأن الوسيط مرخص قبل أن أحوّل المال؟ الجواب أن دبي من أسهل الأسواق في الفحص، لأن كل شيء مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وتطبيقها الرسمي Dubai REST مجاني. هذه الفحوص السبعة بالترتيب الذي أطبقه أنا قبل أي حجز.

7 فحوص قبل أن تدفع أي مبلغ

1. افحص الوسيط. كل وسيط عقاري في دبي يحمل بطاقة من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) برقم BRN، ويعمل لدى شركة مرخصة برقم ORN. في تطبيق Dubai REST ابحث بالرقم أو بالاسم، وتأكد أن البطاقة سارية، وأن الصورة صورة من يكلمك، وأن الشركة هي التي يذكرها. رقمي مثلاً BRN 94340 لدى جميل شيرو للعقارات (ORN 47486): تحقق منه بنفسك قبل أن تثق بأي كلمة في هذا الموقع.

2. افحص الإعلان. الإعلان العقاري القانوني في دبي يحمل رقم تصريح من دائرة الأراضي (تراخيصي) ورمز QR يفتح بيانات الإعلان. إعلان وحدة بسعر مغرٍ بلا رقم تصريح، أو برقم لا يطابق الوحدة، علامة تحذير.

3. افحص المشروع. كل مشروع على الخارطة يجب أن يُسجّل لدى الدائرة برقم مشروع قبل بيعه، وتظهر حالته ونسبة إنجازه في التطبيق. المطور المسجل لا يكفي؛ المشروع نفسه يجب أن يكون مسجلاً. في مراجعات المشاريع أكتب رقم كل مشروع وبنك حساب ضمانه كما في سجل الدائرة، مثل بن غاطي ستارفول (4483) وكور من امتياز (4549)، لتطابقها بنفسك.

4. افحص حساب الضمان. القانون رقم 8 لسنة 2007 يُلزم المطور بأن يستلم دفعات المشترين في حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك معتمد، ولا يسحب منه إلا حسب تقدم البناء. اسم المشروع ورقم الحساب في إيصالك يجب أن يطابقا ما في سجل الدائرة. أي طلب للدفع إلى حساب آخر، حتى لو قيل إنه «حساب الشركة»، أوقف عنده كل شيء.

5. افحص العقد والتسجيل. عقد البيع (SPA) مع المطور يُسجّل في السجل العقاري المبدئي (أوقود) حسب القانون رقم 13 لسنة 2008، وتحصل على شهادة باسمك. الخطوات في دليل أوقود. وفي إعادة البيع يُوقّع نموذج F الرسمي بين البائع والمشتري.

6. للعقار الجاهز: سند الملكية وحالته. تحقق من سند الملكية عبر خدمة التحقق في تطبيق الدائرة، وأن اسم المالك يطابق هوية البائع، وأن العقار غير مرهون أو مرهون بخطاب مديونية واضح، وبلا نزاع أو حجز. وإذا كان البائع يبيع بوكالة، فالتحقق منها يتم في مواقع محاكم دبي وأبوظبي ووزارة العدل فقط؛ تعميم الدائرة رقم 29 لعام 2025 يمنع الاعتماد على رمز QR في التحقق من الوكالات.

7. افحص السعر. الاحتيال الأكثر شيوعاً ليس مشروعاً وهمياً، بل سعراً أعلى من السوق بكثير. قارن السعر بآخر الصفقات المسجلة في البرج أو المجتمع، لا بالإعلانات. ابدأ من سعر المتر في دبي حسب المنطقة، وإذا كان مشروعاً جديداً فقارن سعر المطور بالجاهز المجاور كما في مقارنة سعر المطور وخطة الدفع.

أين تدفع وأين لا تدفع

علامات تحذير: أوقف كل شيء إذا رأيت واحدة منها

• «عائد مضمون» أو «ربح مضمون» بنسبة ثابتة على عقار. لا أحد يملك أن يضمن سعر السوق أو الإيجار.

• ضغط الوقت: «السعر لليوم فقط» أو «آخر وحدة» مع طلب تحويل فوري قبل أن ترى العقد.

• سعر أقل من السوق بكثير لوحدة جاهزة في منطقة مطلوبة، مع بائع «مستعجل لأنه مسافر».

• طلب الدفع لحساب شخص أو لشركة باسم مختلف عن المطور، أو بعملات رقمية لفرد.

• رسوم «اهتمام» قبل الإطلاق بلا إيصال من المطور وبلا شرط واضح للاسترداد.

• وسيط يرفض إعطاءك رقم BRN أو يقول إن الفحص «غير ضروري».

• وكالة تُعرض عليك للتحقق برمز QR بدل موقع المحكمة أو وزارة العدل.

إذا شككت أو دفعت ووقعت المشكلة

1. أوقف أي دفعة جديدة فوراً، واحتفظ بكل الرسائل والإيصالات وأرقام الحسابات.

2. قدّم شكوى لدائرة الأراضي والأملاك عبر تطبيق Dubai REST أو موقعها، واذكر رقم الوسيط أو المشروع.

3. إذا كان احتيالاً مالياً فأبلغ شرطة دبي عبر منصة الجرائم الإلكترونية (eCrime) أو تطبيقها، وبنكك لمحاولة إيقاف التحويل.

4. لا تتفاوض مع المحتال ولا تدفع «رسوماً لاسترداد مالك»؛ هذه خدعة ثانية شائعة.

ملاحظة: هذا الدليل للتوعية العامة وليس استشارة قانونية. أسماء الخدمات داخل تطبيق Dubai REST قد تتغير مع التحديثات، لكن البيانات نفسها (الوسطاء والمشاريع وحسابات الضمان وسندات الملكية) هي سجلات دائرة الأراضي والأملاك. للبيع من الخارج اقرأ أيضاً شراء عقار في دبي من الخارج.