ذا غروف (The Grove) في شوبا سانكتشواري ليس مشروعاً أقيّمه من الرندر
لو كنت سأدفع أكثر من 9 ملايين درهم على فيلا قيد الإنشاء، آخر شيء أبدأ منه هو عدد الأشجار والمسابح في البروشور.
أبدأ من ستة أسئلة:
ما الذي أحصل عليه فعلياً مقابل السعر؟
أين تقع الوحدة داخل الـMaster Plan؟
كم سيولة سأدفع قبل التسليم؟
ما تاريخ التسليم المكتوب في العقد؟
كم تبلغ تكلفة الاحتفاظ بالعقار بعد الاستلام؟
إذا قررت البيع لاحقاً، لماذا يختار المشتري وحدتي أنا؟
لهذا هذه الصفحة ليست بروشوراً للمشروع. هي تحليل مشتري مستقل لما أراجعه قبل اتخاذ قرار شراء في The Grove at Sobha Sanctuary.
إذا كنت ما زلت تقارن بين مجتمعات الفلل الجديدة في دبي، ابدأ أولاً من دليلي عن فلل قيد الإنشاء في دبي.
كم يبدأ سعر ذا غروف في شوبا سانكتشواري؟
سعر الإطلاق المعلن لفلل 4 غرف كان نحو 9,320,127 درهم، و5 غرف من 11.01 مليون، و6 غرف من 13.66 مليون.
والأهم من سعر الإطلاق هو ما دُفع فعلاً. هذه الصفقات المسجلة في دائرة الأراضي حتى 27 أكتوبر 2026 كما يعرضها Property Finder:
الفيلا | الصفقات | السعر الوسيط |
|---|---|---|
4 غرف | 45 | 9.46 مليون |
5 غرف | 16 | 11.05 مليون |
6 غرف | 4 | 14.08 مليون |
ونطاق السعر والمساحة لكل فئة:
الفيلا | نطاق السعر | المساحة المبنية |
|---|---|---|
4 غرف | من 9.33 إلى 9.75 مليون | من 4,909 إلى 5,002 قدم² |
5 غرف | من 11.05 إلى 11.34 مليون | نحو 5,815 قدم² |
6 غرف | من 13.72 إلى 14.08 مليون | نحو 7,219 قدم² |
كل هذه الصفقات على المخطط (Off-plan)، أولها في 19 أغسطس وآخرها في 27 أكتوبر 2026. الفرق داخل الفئة الواحدة يأتي غالباً من مساحة قطعة الأرض والموقع داخل المخطط، وليس من ارتفاع عام في السعر.
في الصفقات المسجلة، فلل 4 غرف تدور حول 4,909 إلى 5,002 قدم² مبنية، مع قطعة أرض (Plot) تقارب 5,200 قدم² أو أكثر، ووسيط سعر يقارب 1,840 درهم للقدم² على المساحة المبنية.
مخزون المطور: صفحة المشروع على Property Finder تعرض حالة المبيعات كمنتهية (Sold out)، وظهر وقت الفحص إعلانان فقط لإعادة البيع. إذا عُرضت عليك وحدة اليوم، فالأغلب أنها إعادة بيع: اسأل عن المبلغ المدفوع للمطور حتى الآن، وأي Premium فوق سعر العقد الأصلي، وموافقة المطور على النقل.
لكن سؤالي الأول ليس:
هل 9.32 مليون غالٍ؟
سؤالي هو:
9.32 مليون مقابل ماذا تحديداً؟
فيلتان داخل المشروع نفسه وبعدد الغرف نفسه لا تعنيان قيمة متساوية.
قد تدفع أكثر مقابل:
موقع أرض (Plot) أفضل.
خصوصية أعلى.
اتجاه أفضل.
قرب مدروس من المساحات الخضراء.
مساحة أرض أكبر.
موقع بعيد عن الحركة أو الشوارع الرئيسية.
مخطط (Layout) مطلوب أكثر عند إعادة البيع.
لهذا لا أقارن سعر الفيلا فقط. أقارن السعر + الـPlot + الـLayout + موقع الوحدة داخل المخطط.
إذا كانت ميزانيتك بين 10 و15 مليون درهم، لا تحصر المقارنة داخل The Grove. قارن نفس رأس المال مع سوق الفلل كاملاً من خلال دليل شراء فيلا في دبي بميزانية 10 إلى 15 مليون درهم.
6 فئات سعر لفلل 4 غرف، ولا ارتفاع منذ الإطلاق
كل صفقات فلل 4 غرف الـ45 سُجلت بواحد من 6 أسعار ثابتة فقط. السعر يحدده موقع الفيلا والـPlot داخل المخطط، لا تاريخ الشراء:
سعر الفيلا (درهم) | عدد الصفقات |
|---|---|
9,326,663 | 15 |
9,462,475 | 9 |
9,504,389 | 7 |
9,572,102 | 6 |
9,711,488 | 3 |
9,754,505 | 5 |
ما يعنيه هذا: أرخص فئة، 9,326,663 درهم، كانت الأكثر مبيعاً (15 من 45)، وما زالت تُسجل بالسعر نفسه حتى 27 أكتوبر. أي أن سعر المطور لم يرتفع خلال أكثر من شهرين. الفرق بين أرخص وأغلى فئة نحو 428 ألف درهم فقط، فقارن موقع الفيلا قبل أن تدفع هذا الفرق.
وتيرة البيع: تباطأت في أكتوبر
الشهر | صفقات | منها 4 غرف |
|---|---|---|
أغسطس (من 19) | 16 | 9 |
سبتمبر | 33 | 23 |
أكتوبر (حتى 27) | 16 | 13 |
صفقات أكتوبر نحو نصف صفقات سبتمبر. هذا لا يعني ضعف المشروع، لكنه يعني أن من يبيع وحدته الآن بعلاوة فوق سعر المطور سيجد مشترين أقل. إن عُرضت عليك فيلا إعادة بيع، قارن سعرها بجدول الفئات أعلاه أولاً.
ماذا تعني خطة 20/40/40 بالأرقام؟
خطة الدفع التي أراجعها للمشروع هي:
20% عند الحجز.
40% أثناء الإنشاء.
40% عند التسليم.
على سعر بداية قدره 9,320,127 درهم تصبح الأرقام تقريباً:
20% عند الحجز = 1,864,025 درهم.
كل دفعة 10% = 932,013 درهم تقريباً.
إجمالي 60% قبل التسليم = 5,592,076 درهم.
40% عند التسليم = 3,728,051 درهم.
هذه الأرقام أهم عندي من عبارة “خطة دفع مرنة”.
السبب بسيط. قرار شراء عقار بـ9.32 مليون لا يعتمد على قدرتك على دفع أول 20% فقط. يجب أن تعرف من أين ستأتي الدفعة التالية ومتى.
الخطة التي راجعتها تعرض أربع دفعات بنسبة 10% أثناء الإنشاء بعد دفعة الحجز، ثم 40% عند التسليم.
إذا كانت السيولة هي العامل الأساسي في قرارك، اقرأ أيضاً دليل شراء عقار في دبي حسب الدفعة الأولى.
قبل التوقيع: ما موعد التسليم الحقيقي؟
هذه أكثر نقطة توقفت عندها أثناء مراجعة المشروع.
في سبتمبر كانت المصادر المتاحة تعرض Q3 2029 في بيانات المشروع، وQ3 2030 في البيانات المرتبطة بسجل دائرة الأراضي والأملاك.
في فحص 23 أكتوبر 2026، يعرض Property Finder بدء الإنشاء في فبراير 2026 وموعد إنجاز متوقع في ديسمبر 2029.
أنا لا أعتبر الفرق دليلاً على تأخير أو مشكلة.
وأيضاً لا أتجاهله.
قبل دفع الحجز أطلب نسخة الـSPA وأبحث تحديداً عن:
تاريخ الإنجاز التعاقدي.
تاريخ التسليم.
أي فترة سماح منصوص عليها.
ما الذي يحدث تعاقدياً إذا تغير الموعد.
التاريخ المرتبط بالوحدة التي سأشتريها تحديداً.
الفرق بين 2029 و2030 مهم إذا كنت تشتري للسكن، ومهم أيضاً إذا كانت خطتك الاستثمارية تعتمد على إعادة البيع أو التمويل أو الانتقال عند التسليم.
لهذا، عندما يسألني شخص: “متى تسليم The Grove؟” لا أحب أن أعطيه سنة أخذتها من Google وأعتبر الموضوع منتهياً.
التاريخ الذي يهمني هو التاريخ المكتوب في عقد الوحدة التي سيوقع عليها المشتري.
وللتأكد من حالة أي مشروع وقت اتخاذ القرار، أراجع أيضاً خدمة حالة المشروع العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
هل مشروع ذا غروف مسجل؟
البيانات التي راجعتها تربط المشروع برقم DLD Project No. 4366 وتعرض حالة المشروع كـActive، مع حساب ضمان مرتبط بالمشروع.
هذه معلومة مهمة، لكنها بالنسبة إلي بداية الفحص وليست نهايته.
قبل أي تحويل مالي أتحقق مرة أخرى من:
بيانات المشروع.
حساب الضمان.
بيانات المطور.
تفاصيل الوسيط.
بيانات الوحدة.
الجهة التي سيذهب إليها التحويل.
إذا كانت هذه أول مرة تشتري فيها عقاراً قيد الإنشاء في دبي، راجع دليلي عن Oqood وشراء العقار Off-plan في دبي.
4 غرف لا تعني أن كل فلل 4 غرف متساوية
ذا غروف يضم فلل من 4 و5 و6 غرف.
لكن عدد الغرف بالنسبة إلي ليس كافياً لاختيار الوحدة.
قبل أن أقارن وحدتين، أريد الـMaster Plan والـFloor Plan أمامي.
وأراجع:
ماذا يوجد خلف الحديقة؟
ماذا يوجد أمام المدخل؟
أين الطريق الرئيسي؟
ما المسافة عن مناطق الحركة والمرافق؟
هل الـPlot عملي أم توجد مساحة مهدورة؟
هل هناك Premium على Plot أكبر؟
هل الوحدة Corner أم Internal؟
ما اتجاه الشمس؟
أين المسبح بالنسبة للصالة والحديقة؟
هل المصعد موجود في هذا الـType تحديداً؟
كم عدد الوحدات المشابهة التي ستنافسني عند إعادة البيع؟
المعلومات المتاحة للمشروع تشير إلى تراسات كبيرة، Courtyards، مسابح خاصة، وتجهيز Smart Home، مع مصاعد في بعض المخططات.
كلمة Villa وحدها لا تخبرني أي Type أختار.
إذا كان أمامك خياران داخل المشروع نفسه، استخدم دليلي عن كيف تختار أفضل وحدة داخل مشروع عقاري في دبي قبل دفع الحجز.
رقم صغير اليوم قد يصبح مهماً بعد التسليم
البيانات التي راجعتها تعرض Service Charge بنحو 5 دراهم للقدم².
إذا طبق هذا المعدل على مساحة تقارب 4,905 إلى 5,002 قدم²، نتحدث نظرياً عن نحو 24,500 إلى 25,000 درهم سنوياً.
هذا ليس تقديراً نهائياً لرسوم السنوات المقبلة. الرسوم المعتمدة وقت التشغيل قد تختلف.
لكنني أضع الرقم من اليوم داخل Cost of Ownership.
لأن عندي ثلاثة أرقام مختلفة:
سعر شراء العقار.
تكلفة الاحتفاظ به.
تكلفة الخروج منه عند البيع.
المشتري الذكي لا يراجع الرقم الأول وينسى الاثنين الآخرين.
هل ذا غروف في شوبا سانكتشواري مناسب للاستثمار؟
لا أقول نعم لأن المطور Sobha.
ولا أقول لا لأن السعر يبدأ فوق 9 ملايين.
أقيّم الوحدة نفسها.
إذا وجدت Plot مميزاً، Layout مطلوباً، سعر دخول منطقياً، وخطة دفع تناسب سيولتك، المشروع يستحق دراسة جدية.
أما إذا كانت الوحدة Internal عادية وتدفع Premium كبيراً فقط لأن الإطلاق جديد، تصبح المقارنة أصعب.
السؤال الذي أضعه أمامي هو:
بعد عدة سنوات، لماذا يختار المشتري القادم وحدتي بدلاً من عشرات الفلل المشابهة؟
إذا كان الجواب الوحيد هو “لأنها في Sobha”، فهذا لا يكفيني.
لهذا أنصحك بتطبيق اختبار سهولة إعادة بيع العقار في دبي على الوحدة نفسها، وليس على اسم المشروع فقط.
ذا غروف أم ذا هايتس من إعمار؟
هذه مقارنة أسمعها كثيراً لأن المشتري في هذه الفئة غالباً لا يقارن مشروعاً بمشروع فقط. هو يقارن مجتمعاً، مطوراً، خطة دفع، موقعاً، مساحة، وسيولة مطلوبة.
أنا لا أختصر القرار إلى:
إعمار أم شوبا؟
المقارنة الصحيحة تكون:
وحدة مقابل وحدة. Plot مقابل Plot. سعر دخول مقابل سعر دخول.
إذا كان هذان الخياران أمامك، اقرأ تحليلي الكامل: The Heights من إعمار أم Sobha Sanctuary؟.
هل أحجز ذا غروف بناءً على Starting Price؟
لا.
سعر البداية (Starting Price) فلتر أول فقط.
قبل أن أعطي رأياً في وحدة، أطلب ستة أشياء:
السعر النهائي.
المساحة المبنية (BUA).
مساحة الأرض (Plot Area).
نوع الفيلا (Villa Type).
موقع الـPlot على الـMaster Plan.
جدول الدفع الخاص بالوحدة.
بعدها أقدر أرى أين تدفع Premium له سبب، وأين تدفع زيادة لا أرى لها قيمة واضحة.
وهذا هو الفرق بين قراءة صفحة مشروع واتخاذ قرار شراء.
قبل أن تدفع الحجز، أرسل لي الوحدة نفسها
إذا عندك حالياً Offer أو Unit Number في The Grove at Sobha Sanctuary، لا ترسل لي البروشور فقط.
أرسل:
السعر.
نوع الفيلا.
المساحة المبنية (BUA).
مساحة الأرض (Plot Area).
موقع الوحدة على الـMaster Plan.
خطة الدفع.
سأراجع معك الوحدة نفسها وأوضح لك أين أرى قيمة حقيقية، وأين توجد نقطة تستحق السؤال قبل اتخاذ القرار.
سجل التحديثات
3 نوفمبر 2026: حدّثت الصفقات إلى 65 صفقة حتى 27 أكتوبر، وأضفت جدول فئات الأسعار الست لفلل 4 غرف ووتيرة البيع الشهرية.
23 أكتوبر 2026: أضفت جدول 64 صفقة مسجلة حتى 21 أكتوبر حسب عدد الغرف، وحالة مبيعات المطور، وموعد الإنجاز المحدث (ديسمبر 2029)، ونطاقات أسعار الإطلاق لفلل 5 و6 غرف.
مصادر هذا التحديث:
هذا المحتوى تحليل مستقل للمشتري وليس الصفحة الرسمية للمطور. الأسعار، التوفر، المواعيد والشروط تتغير. تحقق من بيانات المشروع والـSPA والمستندات الرسمية الخاصة بوحدتك وقت اتخاذ القرار.
أسعار حقيقية حسب المنطقة في دبي
صفقات مسجلة ومشاريع إعمار قيد الإنشاء في كل منطقة، محدّثة شهرياً.
داماك هيلز
نخلة جميرا
دبي الجنوب
الخليج التجاري
قرية جميرا الدائرية
شقق للبيع في دبي مارينا
شقق للبيع في داون تاون دبي
شقق للبيع في دبي هيلز استيت
فلل وتاون هاوس ذا فالي من إعمار
مشاريع ذا أويسس من إعمار
شقق للبيع في دبي كريك هاربر
فلل للبيع في إعمار الجنوب
شقق مرسى راشد لليخوت
فلل ذا هايتس كانتري كلوب
كل مجتمعات إعمار
أساسيات شراء عقار في دبي
الخطوات والتكاليف والتمويل والتقسيط، قبل أي حجز.
عندك وحدة في The Grove أمامك؟ خليني أراجعها قبل القرار
أرسل لي السعر، نوع الفيلا، مساحة البناء، مساحة الأرض وموقع الـPlot. أراجع الوحدة نفسها معك بدل أن نحكم على المشروع من البروشور أو Starting Price فقط.
