لماذا هذا الدليل؟ كل أسبوع يصلني سؤال من مشترٍ موعد تسليمه اقترب أو مرّ: «المطور تأخر، شو حقي؟». الجواب الصريح أن أغلب الحماية في دبي تحمي أموالك من الضياع، لا من التأخير. لذلك أفصل هنا بين ثلاث حالات مختلفة تماماً: المطور تأخر، المشروع أُلغي، وأنت من تأخر في الدفع.
أولاً: ما الذي يحميك من البداية؟
حساب الضمان: القانون رقم 8 لسنة 2007 يُلزم المطور بإيداع دفعاتك في حساب ضمان خاص بالمشروع، ولا يُصرف منه إلا حسب تقدم البناء. هذا يحمي المال، ولا يضمن موعد التسليم.
التسجيل في أوقود: عقدك يُسجّل في السجل العقاري المبدئي باسمك، فلا يستطيع المطور بيع وحدتك لغيرك. الخطوات في دليل أوقود.
عقد البيع (SPA): هو المرجع الأول لموعد التسليم وفترة السماح والتعويض. اقرأ هذه البنود قبل الحجز لا بعد التأخير.
الحالة الأولى: المطور تأخر في التسليم
القانون في دبي لا يحدد تعويضاً تلقائياً عن تأخر التسليم. ما يحدد حقك هو العقد، وفي أغلب عقود المطورين تجد:
تاريخ إنجاز متوقع لا تاريخ تسليم ملزم بدقة.
فترة سماح يحق للمطور فيها التأخر دون مسؤولية. العرف في السوق بين 6 و12 شهراً، لكن العبرة بنص عقدك.
بند القوة القاهرة الذي يمدد المواعيد في ظروف خارجة عن إرادة المطور.
بند تعويض أو فسخ في بعض العقود فقط، بمبلغ أو نسبة محددة بعد انتهاء فترة السماح.
ماذا تفعل بالترتيب؟
اقرأ في عقدك: تاريخ الإنجاز المتوقع، وفترة السماح، وبند التعويض، وبند الفسخ، وبند القوة القاهرة.
افتح المشروع في تطبيق Dubai REST: نسبة الإنجاز الرسمية وتاريخ الإنجاز المعلن لدى الدائرة. إذا كانت النسبة تتقدم فالتأخير غالباً أشهر لا سنوات.
اكتب للمطور رسالة رسمية بالبريد الإلكتروني تطلب فيها موعداً محدثاً وتذكّر ببنود العقد. احتفظ بكل الردود.
إذا تجاوز التأخير فترة السماح ولم تجد حلاً، قدّم شكوى لدائرة الأراضي والأملاك عبر قنواتها الرسمية، وغالباً تبدأ بمحاولة تسوية بين الطرفين.
إذا لم تنجح التسوية، فالمطالبة بالتعويض أو الفسخ تكون أمام محاكم دبي بحسب العقد. هنا تحتاج محامياً، لأن النتيجة تعتمد على نص عقدك وعلى سبب التأخير.
الحالة الثانية: المشروع أُلغي أو تعثر
المادة 11(ب) من القانون رقم 13 لسنة 2008، كما عُدلت بالقانون رقم 19 لسنة 2017، واضحة: إذا أُلغي المشروع بقرار مسبب من مؤسسة التنظيم العقاري، يجب على المطور أن يرد للمشترين كل ما دفعوه، وفق إجراءات قانون حسابات الضمان. وفي حال المشاريع المتعثرة والملغاة، أنشأ المرسوم رقم 33 لسنة 2020 محكمة خاصة تنظر في تصفية هذه المشاريع وحقوق المشترين فيها، بدل اللجنة السابقة، ولا تقبل محاكم دبي الأخرى هذه النزاعات.
ما يساعدك: أن تكون دفعاتك كلها في حساب ضمان المشروع، بإيصالات باسمك. ما دفعته خارج حساب الضمان أصعب في الاسترداد بكثير.
ما لا يحدث تلقائياً: الإلغاء قرار رسمي له إجراءاته، والمشروع المتأخر لا يُعتبر ملغى لمجرد التأخير.
الحالة الثالثة: أنت من تأخر في الدفع
هذه الحالة يجب أن تعرفها لأنها تحدث عندما يغضب المشتري من التأخير فيوقف أقساطه. المادة 11 تعطي المطور إجراءات واضحة ضد المشتري المتأخر، دون حاجة لحكم محكمة:
يبلغ المطور دائرة الأراضي بالتقصير.
ترسل الدائرة لك إشعاراً مكتوباً بمهلة 30 يوماً لتسديد ما عليك، وتحاول التسوية إن أمكن.
إذا انتهت المهلة، تصدر الدائرة وثيقة بنسبة إنجاز المشروع، ويحق للمطور التصرف حسبها:
نسبة إنجاز المشروع | ما يحق للمطور |
|---|---|
أكثر من 80% | إبقاء العقد ومطالبتك بباقي الثمن، أو طلب بيع الوحدة بالمزاد، أو الفسخ واقتطاع حتى 40% من قيمة الوحدة |
من 60% إلى 80% | الفسخ واقتطاع حتى 40% من قيمة الوحدة، ورد الباقي |
أقل من 60% وبدأ البناء | الفسخ واقتطاع حتى 25% من قيمة الوحدة، ورد الباقي |
يرد المطور الفائض خلال سنة من الفسخ أو خلال 60 يوماً من بيع الوحدة لمشترٍ آخر، أيهما أسبق. وتبقى لك بموجب المادة 11(و) حق اللجوء للمحكمة إذا أساء المطور استعمال هذه الصلاحيات. لحالة المشروع الذي لم يبدأ بناؤه أحكام خاصة عُدلت لاحقاً، فاستشر محامياً فيها. المصدر: المذكرة التفسيرية للمادة 11 على بوابة التشريعات في دبي.
الخلاصة العملية: إذا كان المطور متأخراً وأنت لا تستطيع أو لا تريد الاستمرار، لا توقف الدفع من نفسك. ناقش الحل كتابياً مع المطور (تأجيل، أو جدولة، أو بيع الوحدة)، واطلب رأياً قانونياً قبل أي خطوة. وإذا كنت تفكر في البيع قبل التسليم فاقرأ سهولة إعادة بيع العقار في دبي وبيع عقار في دبي.
قبل أن تحجز: كيف تقلل خطر التأخير من البداية؟
سجل المطور: كم مشروعاً سلّم، وكم تأخر في آخر ثلاثة مشاريع؟ هذا أهم من الرندر.
نسبة الإنجاز مقابل الوقت: مشروع معلن تسليمه بعد سنة ونسبة إنجازه 20% يحتاج تفسيراً.
دفعة التسليم: كلما كانت أكبر كان التأخير أقل ضرراً عليك، لأن الجزء الأكبر من مالك لم يُدفع بعد.
بنود العقد: اسأل قبل التوقيع عن فترة السماح والتعويض وحق الفسخ، واطلبها مكتوبة.
التحقق من المشروع والحساب: رقم المشروع وحساب الضمان في تطبيق الدائرة، كما في 7 فحوص قبل أن تدفع.
المشاريع القريبة من التسليم: أقل خطراً من المشاريع في بدايتها. راجع المشاريع التي تُسلَّم في 2026 و2027 والإطلاق الأول أم المشروع المتقدم في البناء.
المصادر
القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي
تنبيه: هذا الدليل معلومات عامة قرأتها من النصوص الرسمية في 8 نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية. الحقوق في كل حالة تعتمد على نص عقدك وتاريخه وسبب التأخير، فاستشر محامياً مرخصاً في دبي قبل أي إجراء.
أسعار حقيقية حسب المنطقة في دبي
صفقات مسجلة ومشاريع إعمار قيد الإنشاء في كل منطقة، محدّثة شهرياً.
داماك هيلز
نخلة جميرا
دبي الجنوب
الخليج التجاري
قرية جميرا الدائرية
شقق للبيع في دبي مارينا
شقق للبيع في داون تاون دبي
شقق للبيع في دبي هيلز استيت
فلل وتاون هاوس ذا فالي من إعمار
مشاريع ذا أويسس من إعمار
شقق للبيع في دبي كريك هاربر
فلل للبيع في إعمار الجنوب
شقق مرسى راشد لليخوت
فلل ذا هايتس كانتري كلوب
كل مجتمعات إعمار
أساسيات شراء عقار في دبي
الخطوات والتكاليف والتمويل والتقسيط، قبل أي حجز.
تفكر في مشروع على الخارطة وتخاف من التأخير؟
أرسل لي العرض الذي وصلك. أراجع رقم المشروع ونسبة إنجازه وسجل المطور، وأقارن السعر بآخر الصفقات المسجلة، وأقول لك رأيي الصريح قبل أي دفعة. مجاناً.
