هذا الدليل للبائع في كل دبي. إذا كانت شقتك في دبي كريك هاربر فاقرأ بيع شقة في دبي كريك هاربر، ففيه أسعار البيع الحقيقية برجاً برجاً. ولقياس سرعة بيع وحدتك قبل عرضها جرّب اختبار سهولة إعادة البيع.
خطوات بيع عقار في دبي بالترتيب
اعرف السعر الحقيقي قبل أن تعرض. قارن بآخر الصفقات المسجلة في برجك أو مجتمعك، لا بالإعلانات. السعر المعلن هو ما يطلبه البائعون، والصفقة هي ما دفعه المشترون فعلاً. للشقق في كريك هاربر عندي أداة تحسب السعر برجاً برجاً، ولبقية دبي ابدأ من أسعار الشقق وسعر المتر حسب المنطقة.
جهّز أوراقك. سند الملكية (أو عقد أوقود للعقار قيد الإنشاء)، والهوية أو الجواز، وكشف رسوم الخدمات، وعقد الإيجار و«إيجاري» إن كان العقار مؤجراً، وخطاب المديونية من البنك إن كان مرهوناً.
وقّع نموذج A مع وسيط مرخص. هو عقد الوساطة الرسمي لدى دائرة الأراضي: يحدد السعر المطلوب والعمولة ومدة العقد وهل هو حصري. تحقق من رقم الوسيط (BRN) في تطبيق Dubai REST قبل التوقيع.
الإعلان بتصريح. الوسيط يستخرج تصريح إعلان من دائرة الأراضي، وكل إعلان قانوني يحمل رقم التصريح ورمز QR. إعلان بلا تصريح يعرّضك لمشكلات، ويجعل المشترين الجادين يشكّون فيه.
الاتفاق مع المشتري: نموذج F. مذكرة التفاهم الرسمية بين البائع والمشتري: السعر، ومن يدفع رسوم الدائرة 4% ورسوم الأمين، وموعد النقل، والشروط إن كان المشتري يحتاج تمويلاً. المعتاد أن يقدم المشتري شيك ضمان بنحو 10% من السعر يحتفظ به الوسيط حتى يوم النقل.
شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطور. تطلبها إلكترونياً عبر تطبيق Dubai REST، والمطور يصدرها بعد سداد رسوم الخدمات المستحقة. تستغرق عادةً بضعة أيام عمل، ورسومها تختلف حسب المطور.
نقل الملكية في مكتب الأمين. البائع والمشتري (أو وكيلاهما) في مكتب أمين معتمد من الدائرة، مع شيكات المدير: مبلغ البائع، ورسوم الدائرة، ومبلغ البنك إن كان العقار مرهوناً. يصدر سند الملكية باسم المشتري في اليوم نفسه غالباً.
بعد البيع. أغلق حساب الكهرباء والماء (ديوا) واسترد التأمين، وأغلق حساب التبريد إن وجد، وسلّم المفاتيح وبطاقات الدخول. إذا كانت إقامتك مبنية على هذا العقار فبيعه يؤثر عليها، فراجع جهة الإقامة قبل التوقيع.
رسوم بيع عقار في دبي: من يدفع ماذا؟
الأرقام الرسمية من صفحة تسجيل بيع عقار وصفحة بيع عقار مرهون في موقع دائرة الأراضي والأملاك، والعرف من ممارسة السوق في دبي:
البند | المبلغ | من يدفعه عادةً |
|---|---|---|
رسوم دائرة الأراضي | 4% من سعر البيع (رسمياً 2% بائع و2% مشترٍ) | المشتري كاملة غالباً، حسب نموذج F |
رسوم مكتب الأمين | 4,000 درهم + الضريبة (أو 2,000 تحت 500 ألف) | حسب الاتفاق، والمشتري غالباً |
سند الملكية والخريطة | نحو 500 درهم ورسوم بسيطة | المشتري |
عمولة وسيط البائع | حسب نموذج A، والمعتاد 2% + الضريبة | البائع، عند نقل الملكية فقط |
شهادة عدم الممانعة | غالباً 500 إلى 5,000 درهم + الضريبة | البائع |
رسوم الخدمات المتأخرة | حسب المبنى | البائع، قبل إصدار الشهادة |
فك الرهن (إن وجد) | 1,290 درهماً + 315 لأمين السجل | البائع |
رسوم السداد المبكر للبنك | حتى 1% من المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل | البائع |
مثال: كم يبقى لك من بيع شقة بـ1,500,000 درهم؟
شقة جاهزة غير مرهونة، والمشتري يدفع رسوم الدائرة 4% كما هو المعتاد:
البند | المبلغ (درهم) |
|---|---|
سعر البيع | 1,500,000 |
عمولة الوسيط 2% + الضريبة | − 31,500 |
شهادة عدم الممانعة (مثال بالحد الأعلى) | − 5,250 |
الصافي قبل رسوم الخدمات المتأخرة | 1,463,250 |
أي نحو 97.5% من السعر. إذا اتفقت على أن تدفع نصف رسوم الدائرة (2%) فاطرح 30,000 درهم إضافية. ولا ضريبة في الإمارات على ربح بيع العقار للأفراد، لكن قد يطلب بلد إقامتك ضريبة على الربح، فاسأل محاسباً هناك.
بيع عقار مرهون في دبي
اطلب من بنكك خطاب المديونية (Liability Letter) بالمبلغ المتبقي. قد يستغرق أياماً أو أسبوعين، وله مدة صلاحية.
في يوم النقل يُصدر المشتري أو بنكه شيك مدير باسم بنكك بمبلغ المديونية، وشيكاً باسمك بالباقي.
بنكك يفك الرهن، والدائرة تنقل الملكية. رسوم فك الرهن لدى الدائرة 1,290 درهماً و315 درهماً لأمين السجل.
إذا كان المشتري يشتري بتمويل أيضاً، فالعملية أطول لأن بنكه يقيّم العقار ويوافق قبل النقل: احسب أربعة إلى ثمانية أسابيع.
إذا كانت المديونية أكبر من سعر البيع، فعليك أن تدفع الفرق نقداً قبل النقل، لأن البنك لا يفك الرهن قبل سداد كامل القرض.
بيع عقار في دبي وأنت خارج الإمارات: الوكالة
منذ تعميم دائرة الأراضي رقم 29 لعام 2025 (16 يوليو 2025) صارت شروط الوكالة أدق، كما لخّصها مكتب BSA للمحاماة:
وكالة خاصة بالتصرف: يجب أن تنص صراحة على «بيع العقار» أو «نقل الملكية بعوض». العبارات العامة مثل «إدارة أملاكي» تُرفض.
عمرها سنتان كحد أقصى: الوكالة الصادرة خارج الإمارات يجب أن تكون صادرة خلال السنتين السابقتين لتقديمها.
التوثيق: كاتب عدل في بلدك، ثم تصديق سفارة الإمارات أو قنصليتها، ثم تصديق وزارة الخارجية في الإمارات، مع الأصل الورقي وترجمة قانونية للعربية من مترجم مرخص في الإمارات.
المال باسمك: ثمن البيع يُصرف بشيك مدير باسم البائع، أو باسم الوكيل مع إيصال ينص على أنه استلمه نيابة عنك.
التحقق من الوكالة: يتم من مواقع محاكم دبي وأبوظبي ووزارة العدل فقط، ولا يُقبل التحقق برمز QR.
الوكالة الصادرة داخل الإمارات أسهل: تُوثّق عند كاتب العدل، ومنه عن بُعد عبر التطبيقات الرسمية. وفي كل الأحوال أقترح أن تكون الوكالة لعقار محدد برقمه، لا لكل أملاكك.
بيع عقار قيد الإنشاء أو مؤجر
قيد الإنشاء (التنازل): المطور يشترط عادةً سداد نسبة معينة قبل السماح بالبيع، ثم يصدر شهادة عدم ممانعة، ويُسجل العقد باسم المشتري الجديد في أوقود. الخطوات بالتفصيل في دليل أوقود. المشتري يقارن سعرك بسعر المطور الحالي، فسعّر عقدك على هذا الأساس.
مؤجر: بيع العقار لا يُنهي عقد الإيجار؛ المالك الجديد يحل محلك في العقد حتى نهايته. أخبر المشتري بذلك في نموذج F، وسلّمه عقد الإيجار و«إيجاري» ومبلغ التأمين.
أخطاء تكلّف البائع
التسعير من الإعلانات: العقار المعروض بسعر أعلى من الصفقات يبقى شهوراً، ثم يبيع بأقل من سعره الحقيقي لأن المشترين يرونه «عالقاً».
عدة وسطاء بلا عقد: الإعلان نفسه بخمسة أسعار يضعف موقفك في التفاوض. عقد حصري قصير مع وسيط واحد أفضل غالباً.
ترك رسوم الخدمات للنهاية: المطور لا يصدر شهادة عدم الممانعة قبل سدادها، فيتأخر النقل ويقلق المشتري.
قبول الشيك الشخصي: في يوم النقل تُقبل شيكات المدير فقط.
ملاحظة: هذا الدليل للتوضيح العام وليس استشارة قانونية. الرسوم والإجراءات من موقع دائرة الأراضي والأملاك وممارسة السوق كما قرأتها في 7 نوفمبر 2026، وقد تتغير. القرار النهائي لدائرة الأراضي ومكتب الأمين.
أسعار حقيقية حسب المنطقة في دبي
صفقات مسجلة ومشاريع إعمار قيد الإنشاء في كل منطقة، محدّثة شهرياً.
داماك هيلز
نخلة جميرا
دبي الجنوب
الخليج التجاري
قرية جميرا الدائرية
شقق للبيع في دبي مارينا
شقق للبيع في داون تاون دبي
شقق للبيع في دبي هيلز استيت
فلل وتاون هاوس ذا فالي من إعمار
مشاريع ذا أويسس من إعمار
شقق للبيع في دبي كريك هاربر
فلل للبيع في إعمار الجنوب
شقق مرسى راشد لليخوت
فلل ذا هايتس كانتري كلوب
كل مجتمعات إعمار
أساسيات شراء عقار في دبي
الخطوات والتكاليف والتمويل والتقسيط، قبل أي حجز.
تريد أن تعرف كم يساوي عقارك قبل أن تعرضه؟
أرسل لي المنطقة أو البرج وعدد الغرف والمساحة، وأرسل لك نطاق السعر من آخر الصفقات المسجلة ورأيي الصريح في أفضل سعر للعرض. وإذا وصلك عرض شراء، أقارنه بآخر الصفقات قبل أن توقع.
